Sammanfattning av informationsmöte 14 april 2021

Huset behöver renoveras

Huset på Döbelnsgatan 97 är byggt på 70-talet och i stort behov av renovering. Den inventering som vi gjort visar att det finns brister i säkerheten på yttertaket och skyddet mot snöras behöver förbättras. Tilluften i ventilationen är dålig och behöver åtgärdas. Rörstammarna i kök och badrum behöver bytas, och läckage från dessa har orsakat omfattande vattenskador.

Målet med renoveringen

• Ett välskött och fungerande hus
• Att du trivs din lägenhet och känner dig trygg
• Bättre inomhusklimat (bättre tilluft).

Det här planerar vi att göra

• Byta rör och ledningar för vatten och avlopp, ett så kallat stambyte
• Renovera badrummen i alla lägenheter: kakel, klinkergolv, nytt handfat, badrumsskåp, toalett och dusch
• Rusta upp yttertaket: Måla plåt som flagnat och förbättra taksäkerheten och skyddet mot snöras
• Förbättra ventilationen genom att sätta in tilluftdon i yttervägg
• Byta ventiler och termostater på element för att de inte ska läcka och kärva.
• Nya köksluckor och bänkskivor
• Förbättra tryggheten i fastigheten med närvarostyrd belysning i allmänna utrymmen (vind, källare, trapphus och garage); dörrar med glas till vind och i källarutrymmen; samt förbättrat skalskyddet med elektroniskt låssystem.

Nytt underhållsystem

När renoveringen är klar byter vi system för underhåll i din lägenhet. Idag har vi ett system som kallas VLU, valfritt lägenhetsunderhåll, där det är du som hyresgäst som bestämmer och bekostar om, när och hur ytskikten ska renoveras i lägenheten. Med det nya systemet blir det Stockholmshem som ansvarar för underhållet och avgör när det ska ske, exempelvis tapetsering, målning eller om golven behöver renoveras.

Våra kundenkäter visar att hyresgäster förväntar sig att underhåll ingår i hyran, och vi hoppas att du ska bli mer nöjd med det nya systemet.

Preliminär tidplan

• Våren-sommaren 2021: Samråd
• Hösten 2021: Vi presenterar resultatet från samrådet
• Hösten/vintern 2021: Hyresgästgodkännande
• Februari 2022 (tidigast): Renoveringen startar och vi beräknar att arbetet tar tolv veckor per lägenhet
• Renoveringen beräknas pågå i totalt åtta månader.

Lite praktisk information redan nu

• Fint hemma-beställningar: Det är inte längre möjligt att göra beställningar ur vårt Fint hemma-sortiment. Vi stoppar möjligheten till nya beställningarna för att undvika att göra renoveringsinsatser som vi sedan måste göra om i samband med renoveringen.
• Färg och materialval: I god tid innan renoveringen börjar i din lägenhet kommer du att kunna göra nya färg- och materialval.

Bo kvar/Flytta till tillfällig bostad under renoveringen

Du som bor i en lägenhet med två rum och kök eller större kommer att bo kvar i din lägenhet under renoveringen. Vi håller på att se över lösningar för matberedning samt toalett- och duschmöjligheter.

Du som bor i en lägenhet med ett rum och kök kommer flytta till en tillfällig bostad under renoveringen. Eftersom vi byter vatten- och avloppsledningar i både kök och badrum så kommer det inte vara möjligt att bo kvar i en mindre lägenhet under renoveringen. Stockholmshem hjälper dig med ett tillfälligt boende och anlitar en flyttfirma som hjälper till att flytta ditt bohag till den tillfälliga lägenheten.

Särskilda behov av tillfällig lägenhet: om du av någon anledning har särskilda behov som gör att du inte kan bo kvar i din lägenhet under renoveringen, är det viktigt att du kontaktar projektsamordnare Ann Berglund och inkommer med ett underlag som styrker orsaken till det.

Samråd – steg för steg

1. Informationsmötet 14 april: Vi berättade varför husen behöver renoveras, vilka åtgärder som behöver göras och vad du som hyresgäst har möjlighet att påverka och hur det går till.
2. Utse samrådsgrupp: Nästa steg är att skapa en samrådsgrupp som består av representanter från Stockholmshem, Hyresgästföreningen och er som bor i huset (5-8 hyresgäster).
3. Samrådsmöten: Samrådet pågår ofta under några månader, oftast 3-6 månader, då samrådsgruppen träffas ett antal gånger, cirka fem möten).
4. Överenskommelse: Ambitionen med samrådet är att nå en gemensam överenskommelse mellan Stockholmshem och samrådsgruppenen med en rekommendation för renovering av gemensamma utrymmen och två olika upprustningsnivåer för kök och badrum
5. Information till alla hyresgäster: Efter att samrådet avslutats får du information om vad samrådsgruppen kommit överens om i den gemensamma överenskommelsen.
6. Hyresgästgodkännande: För att Stockholmshem ska kunna göra starta renoveringen hyresgästernas godkännande. Det krävs 100 procents godkännande för renovering i lägenheter och drygt 50 procent för åtgärder i allmänna utrymmen. Om Stockholmshem inte får hyresgästernas godkännande kan de välja att lämna ärendet vidare till hyresnämnden för ett avgörande.

Samråd – en möjlighet att påverka

Du har möjlighet att påverka delar av renoveringen. Det sker i samrådet där ni hyresgäster representeras av ett antal grannar.

Upprustningsnivåer för kök och badrum. Samrådsgruppen tar fram en rekommendation för en basnivå och utökad nivå för kök och badrum. Skillnaden mellan basnivå och utökad nivå kan exempelvis vara parkettgolv istället för linoleum och möjlighet att välja finare köksluckor. Utökad nivå för badrum kan det vara tillval som handdukstork, duschvägg och kommod. Vad som omfattas av basnivå respektive utökad nivå är unikt för varje projekt och något som ni kommer samråda om.

Färg- och materialval i kök och badrum. Samrådsgruppen kommer också ta fram en ett urval av färger och material som ni hyresgäster sedan kan välja emellan.

• Kök: Färg på köksluckor och material på bänkskiva.
• Badrum: Val av kakel och klinker.

I det här projektet kommer även åtgärder för att förbättra tryggheten att diskuteras.

Vill du vara med i samrådsgruppen?

Vi ser gärna att samrådsgruppen representeras av hyresgäster i olika typer av hushåll, exempelvis lägenhetsstorlek och livsfas.

Anmäl ditt intresse till Andreas Vähi: e-post andreas.vahi@hyresgastforeningen.se, tel 010-459 20 79.

Det här bestämmer hyresnivån

Hyran bestäms utifrån ett antal faktorer, exempelvis:

• Läget
• Lägenhetens storlek
• Fastighetens och lägenhetens standard och modernitet
• Närhet till exempelvis kommunikationer och service.

Enligt bruksvärdessystemet jämförs hyran med hyror som förhandlats fram för likvärdiga lägenheter med samma standard och i likvärdigt läge, så hyrorna ska ligga på liknande nivåer. Regelverket för hyressättning gäller för både allmännyttan och privatägda fastigheter.

Hyresnivån bestäms utan hänsyn till produktionskostnader (det vill säga kostnaden att renovera huset), driftskostnader och andra kostnader/förvaltningskostnader.

Så här går en hyresförhandling till

Hyrorna sätts i första hand i hyresförhandlingar mellan hyresvärden, i det här fallet Stockholmshem, och Hyresgästförening region Stockholm. Om parterna inte kan komma överens bestäms hyran i Hyresnämnden som är en domstolsliknande nämnd. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt.

Förhandlingen startar med att Stockholmshem lämnar en så kallad förhandlingsframställan till Hyresgästföreningen om nya hyror. I förhandlingen utgår parterna från överenskommelsen mellan Stockholmshem och samrådsgruppen. Förhandlingen omfattar även hur de nya hyresnivåerna ska fasas in. Det sker oftast stegvis under en period om 3-4 år.

Några av er kommer att bo kvar under renoveringen och en del behöver flytta till en annan bostad när vi renoverar din lägenhet. Vi förstår att det är jobbigt och därför brukar vi kompensera med en hyresfri period efter renoveringen, vanligtvis 1-2 hyresfria månader, då vi står för hyran. Detta är också en del i förhandlingen mellan Stockholmshem och Hyresgästföreningen.

Här kan du läsa en sammanställning av frågor och svar efter informationsmötet.

Hör gärna av dig med frågor

Har du frågor och funderingar är du välkommen att höra av dig till oss!

Du vänder dig i första hand till projektsamordnare Ann Berglund på tel 08-508 392 59 och e‑post ombyggnad‑dobelnsgatan97@stockholmshem.se.