Prognos & riskanalys
Fastighetsbestånd
I bolagets ägardirektiv finns ett uppdrag att bereda möjlighet för boende i ytterstaden där allmännyttan har en dominerande ställning att ombilda sina lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt. De stadsdelar som omfattades av möjligheten att ombilda är Rinkeby, Husby, Hökarängen, Rågsved, Hässelby Gård, Fagersjö, Skärholmen, Bagarmossen, Västertorp och Sätra. Stockholmshem äger cirka 10 000 lägenheter i dessa områden.
När tidsfristen för att lämna in intresseanmälan för ombildning hade löpt ut den 31 december 2019 hade tolv fastigheter anmält intresse för ombildning. Dessa intresseanmälningar kommer att behandlas under 2020. Det är dock svårt att prognosticera antalet troliga ombildade lägenheter på förhand.
Det totala antalet lägenheter kommer att ligga på drygt 28 000 vid 2020 års slut. Då har hänsyn inte tagits till eventuella ombildningar och försäljning till bostadsrätter. Fastighetsbeståndet kommer att öka ytterligare då ca 500 lägenheter beräknas färdigställas och ca 600 lägenheter byggstartas.
Efterfrågan av hyresrätter är fortsatt hög: närmare 90 000 personer sökte aktivt lägenhet via bostadsförmedlingen under året som gick och inget tyder på att intresset minskar under nästa år.
För nyproduktionen är utmaningen förseningar beroende på överklaganden och bristen på byggbar mark. Projektportföljen behöver ökas de närmaste åren om det ska vara möjligt att både parera förseningar av projekt och att uppnå nyproduktionsmålet. För 2020 är ägarens direktiv att byggstarta cirka 500 - 600 lägenheter.
För att öka projektportföljen har Stockholmshem ökat insatserna i det metodiska arbete med markackvisitioner under 2019, bland annat genom att ta fram förslag till mer detaljerade områdesprogram i områden där företaget redan har ett bestånd.
Investeringarna för 2020 beräknas uppgå till totalt 2 283 miljoner kronor. 1 683 miljoner kronor av dessa avser nyproduktion.
Hyresintäkter
De årliga hyresförhandlingarna för 2020 med Hyresgästföreningen slutade i en uppgörelse om en hyreshöjning motsvarande 1,95 procent från 1 januari 2020.
För 2020 budgeteras cirka 45 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter för under året färdigställd ny- och ombyggnad. Lokalhyresintäkterna beräknas öka som en följd av indexuppräkning men även intensifierade insatser för nyuthyrning.
De operativa riskerna för hyresbortfall bedöms som låg då de följs noga och bostadsbristen i sig gör att antalet avhysningar beroende på bristande betalningar sällan överstiger 0,1 procent av det totala beståndet.
Renovering och upprustning
Underhållskostnaderna för 2020 budgeteras till 591 miljoner kronor. Det fortsatta upprustningsbehovet av beståndet byggt under sextio- till och med åttiotal har inventerats och har prioriterats. Ett antal av miljonprogramsfastigheterna har dock delvis rustats parallellt med ombyggnader och upprustning av det mer omfattande äldre beståndet byggt under trettio- till och med femtiotalet. Även i det äldre beståndet byggt på trettio- till femtiotalet finns underhållsbehov, även om lägenheter och stående stammar till största delen är åtgärdade.
Finansiella poster
Räntekostnaderna bedöms uppgå till 116 miljoner kronor, vilket är något högre än utfallet för 2019. Antagandena bygger på en fortsatt mycket hög investeringsvolym och en snittränta kring 0,8 procent.
Skatter och avgifter
Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. För närvarande har bolaget en tvist med Skatteverket beträffande avdragsgillhet för bolagets räntekostnader. För en närmare redogörelse hänvisas till bolagets förvaltningsberättelse i årsredovisningen för 2019.
Känslighetsanalys
Förändringar i hyresnivå och låneränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som förfaller eller justeras respektive år.
| Förändring av | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Hyresnivå bostäder | 1% | 44 | 66 |
| Hyresnivå lokaler | 1% | 4,6 | 6,9 |
| Vakansgrad bostäder | 1%-enhet | 44 | 66 |
| Vakansgrad lokaler | 1%-enhet | 4,6 | 6,9 |
| Driftkostnader | 1% | 26,4 | 39,6 |
| Räntenivå, räntor | 1%-enhet | 266 | 400 |
Resultat
Ägarens resultatkrav för 2020 uppgår till 400 (347) miljoner kronor, exklusive realisationsvinster. Under 2021 ligger avkastningskravet på 410 miljoner. Under våren 2020 kommer en ny treårsplan att upprättas och en genomgång och uppdatering av avkastningskraven kommer att göras.
Känslighetsanalys
Förändringar i hyresnivå och låneränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som förfaller eller justeras respektive år.
| Utfall 2019 | Prognos 2020 | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 533 | 2 623 |
| Övriga förvaltningsintäkter | 84 | 66 |
| Nettoomsättning | 2 617 |
2 689 |
| Drift | -1 304 | -1 334 |
| Markavgifter | -26 | -30 |
| Fastighetsskatt | -59 | -60 |
| Summa fastighetskostnader | -1 389 |
-1 424 |
| Driftnetto | 1 228 | 1 265 |
| Avskrivningar | -590 | -640 |
| Bruttoresultat | 638 |
625 |
| Centrala administrationskostnader | -85 | -109 |
| Rörelseresultat | 553 | 516 |
| Finansnetto | -111 | -116 |
| Resultat efter finansnetto | 442 | 400 |