VD-ord
Utmaning och utveckling – ständigt och samtidigt!
År 2019 blev en tid av utmaningar och utvecklingsprojekt. Ibland på en och samma gång. Och de kommande åren fortsätter att domineras av dessa två. Nödvändigheten att fortsätta utveckla verksamheten utgår från de svårigheter och glädjeämnen vi ser framöver, i bolaget, i Stockholm och i världen.
Stockholmshem står på en stabil grund som ett av landets största bostadsföretag på Sveriges starkaste bostadsmarknad. Trots detta, eller kanske på grund av detta, kommer utmaningarna snarare att öka än minska framöver. Den stora efterfrågan på boende kräver ökad nyproduktionstakt, det stora befintliga beståndet behöver rustas upp och underhållas, det ökande antalet hyresgäster ska fortsatt få en hög servicenivå och allt detta med långsiktig hållbarhet inom såväl ekonomi och miljö som social trygghet.
För att ta oss an allt detta har vi satt igång ett genomgripande utvecklingsarbete på företaget. Den omfattande och breda verksamhet som vi bedriver genom att bygga, utveckla, underhålla, driva och sköta fastigheter och hem, samt leverera hög servicenivå, kräver att vi pekar ut en tydlig riktning och håller oss till den. Annars kan vi lätt bli ineffektiva. Vi behöver också se till att vi hela tiden gör det som är viktigast och – inte minst – göra det enkelt.
Vårt utvecklingsarbete har tämligen självklart kunnat sammanfattas i tre ord: Förenkla, Förtydliga och Fokusera, som just nu genomsyrar allt vi förbättrar. Vi har förtydligat och fokuserat våra mål för verksamheten – Hållbar ekonomi, Nöjda kunder och Hållbara bostadsområden + fokusmålet att byggstarta 600 lägenheter i genomsnitt per år. I dessa mål kan alla ägardirektiv och all verksamhet i företaget sammanfattas på strategisk nivå, och sedan fördelas på taktiska och operativa nivåer i vardagen.
Resultatet för fokusmålet 2019 blev något lägre än snittet – 429 startade – och visar på vikten av att ytterligare öka projektportföljen för att nå målet. Det kommer att bli de kommande årens största utmaning.
Hållbar ekonomi – förbättrat resultat skapar resurser för utveckling
Utmaningarna inom Hållbar ekonomi återfinns främst på kostnadssidan inom såväl projekt, administration, skötsel och drift i företaget. För att ekonomin ska bli riktigt hållbar framöver behöver Stockholmshem göra ett allt bättre ekonomiskt resultat. Ett starkt positivt kassaflöde gör det möjligt att självfinansiera ombyggnader och underhåll samt att investera i nödvändig social och ekologisk hållbarhet i bostadsområdena. Under året har vi därför bland annat infört en tydligare nyckeltalstyrning för snabbare och effektivare uppföljning.
Det ekonomiska resultatet för 2019 överstiger det planerade med stor marginal – 442 mnkr mot budget 361 mnkr – och vi kan redan där se en hel del positiva effekter av den utvecklade ekonomiska uppföljningen i det operativa arbetet. Den största påverkan på resultatet i förhållande till budget är dock lägre räntekostnader och högre hyresintäkter än planerat.
Det lägre utfallet av investeringar i befintligt bestånd under 2019 beror till stor del på den paus i planerade åtgärder som naturligt uppstår när fastigheter erbjuds till försäljning. Hyresgästerna har under året erbjudits att ombilda till bostadsrätt i utvalda områden. Innan tidsfristen gick ut den 31 december 2019 hade intresseanmälningar för tolv fastigheter inkommit, och därmed avbryts pausen för övriga fastigheter i de utvalda områdena. Hur många lägenheter som kommer att säljas och ombildas av dessa är svårt att bedöma på förhand.
Nöjda kunder – utmanande hjärtbyte och avlastande digitalisering
Under 2019 var en av årets största utvecklingsinsatser även en av de största utmaningarna. Det var hög tid att ersätta vårt tidigare verksamhetssystem med ett nytt och vi gjorde det tillsammans med våra systerföretag i Stockholms stad: Familjebostäder, Micasa och Svenska Bostäder. Övergången till ett nytt system är planerad sedan länge och startade i mars i 2019.
En av medarbetarna jämförde operationen med just en operation – ett hjärtbyte – vilket är en bra bild och jämförelse. Systemet innehåller alla våra väsentliga uppgifter om hyresgäster, hyror och fastigheter och används av många medarbetare dagligen och stundligen. Det är därför inte förvånande att utmaningen var och blev stor när övergången skedde. Förutom ovanan vid det nya systemet så drabbades leveranserna dessvärre av en hel del barnsjukdomar och förseningar.
Våra kunder drabbades av längre väntetider och en lägre servicenivå i fråga om digitala tjänster i samband med systembytet, vilket ledde till att kundnöjdheten sjönk i den årliga hyresgästmätningen med flera procentenheter inom några delfrågor/index. Dock från en hög nivå, men naturligtvis inte bra ändå. Det som var mycket glädjande var att våra höga betyg för bemötande i stort sett var oförändrade – trots missnöjet med de långa väntetiderna – vilket visar vilka fantastiska och tålmodiga hyresgäster och medarbetare vi har på Stockholmshem!
Men det nya systemet ger oss fina möjligheter att utveckla digitala servicelösningar framöver. Under året införde vi mer automatiserad bilplatsuthyrning och vi började också koppla på fler digitala avlastningsfunktioner som chatbot och digitala FAQ:er.
Hållbara bostadsområden – minskade skillnader och ökad solenergi
Inom målet Hållbara bostadsområden samlar vi såväl sociala som ekologiska hållbarhetsinsatser i all vår verksamhet. Det här är inget nytt för Stockholmshem. Social hållbarhet finns i företagets DNA sedan starten 1937 då staden gav i uppdrag att bygga och hyra ut till de mest utsatta, ett uppdrag som sedan omformades till allmännyttigt. Ekologisk hållbarhet har systematisk hanterats sedan vi certifierade vårt miljöledningssystem på nittiotalet.
Men nya krav ställs på 2020-talet för att öka tryggheten i våra bostadsområden och för att möta klimathotet. Vi sätter nu igång ett arbete med att minska skillnader mellan innerstaden och ytterstaden genom att fokusera på fler sociala och trygghetsskapande insatser i några av våra områden. Den upplevda tryggheten bland Stockholmshems hyresgäster ligger i genomsnitt bra till i jämförelse med andra stora hyresvärdar, men det finns lokala skillnader.
Vi bidrar också till att stärka den sociala hållbarheten som fastighetsägare till SHIS Bostäders boenden för olika grupper som har svårt att etablera sig på den ordinarie bostadsmarknaden – ungdomar, familjer och ensamstående. Vårt uppdrag utökas ständigt genom att vi bygger nytt åt SHIS Bostäder, både permanenta bostäder och tillfälliga bostäder i modulform. Under året fick vi markanvisningar för 205 permanenta bostäder för SHIS. Vi påbörjade även 160 lägenheter i tillfälliga bostäder för nyanlända och färdigställde 50.
Vi har en ambition att vara klimatneutrala 2030. Det innebär att vi till dess ska ha minimerat utsläpp av koldioxid och andra växthusgaser. Det är en tuff uppgift, men nödvändig. Vår främsta direkta klimatpåverkan är relaterad till uppvärmning av våra närmare 28 000 bostäder och utsläppen i samband med nyproduktion av lägenheter. Vi ökar nu vår produktion av förnybar energi genom solcellsutbyggnad och minskar energianvändningen i såväl nyproduktion, som ombyggnad och drift. För att minska koldioxidutsläppen kopplat till uppvärmningen samarbetar vi med Stockholm Exergi och för att minska utsläppen i nyproduktionen bygger vi fler hus i trä och ser över avfallshanteringen i projekten.
Samtidigt med ett idogt förbättringsarbete i vardagen för att ständigt minska miljöpåverkan så behövs innovation och nytänkande. Ett sådant exempel var Stockholms första plusenergihus som flerfamiljshus – vår nyproduktion i kvarteret Backåkra i Norra Djurgårdsstaden där hyresgästerna flyttade in under året som gick. Huset bidrar med mer energi än det förbrukar under ett år – och all energi som huset bidrar med är förnybar.
Ständiga små steg i vardagen i kombination med längre innovationshopp gäller för all vår utveckling framöver - en nödvändig utveckling för att möta våra utmaningar. Stockholmshem är en stabil och bra hyresvärd och arbetsplats idag. Imorgon kommer Stockholmshem att vara mer än så.
Anette Sand, VD Stockholmshem
I februari 2020
