Prognos och riskanalys 2015

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet fortsätter att växa och moderniseras i takt med att fler nyproduktionsprojekt och upprustningar av äldre bostadsområden färdigställs. Nyproduktionen förväntas öka antalet bostäder med 600 till totalt 26 651 under 2016. Några större ombyggnader kan också påverka antalet bostäder, men det är marginellt.

Det är dock idag mer regel än undantag att såväl nyproduktion som ombyggnader drabbas av förseningar beroende på överklagande av planer eller utdragna hyresförhandlingar och samråd. Särskilt det senare har drabbat fler ombyggander under fjolåret, men några av dem beräknas istället starta under 2016.

Efterfrågan och avsättning för nyproduktionen bedöms vara fortsatt god då bostadsbristen inte visar några tecken på att mattas av. Över 500 000 personer var vid årsskiftet 2015-2016 registrerade hos Bostadsförmedlingen i Stockholm varav 14 procent aktivt sökte lägenhet.

Risker i form av överhettning av byggmarknaden i Stockholm och därmed stigande produktionspriser är alltid aktuell när produktionstakten drivs upp. Stockholmshem söker aktivt projektfastigheter på industrimark att förvärva för omvandling till bostäder, men inga kända kommande förvärv fanns när denna text skrivs.

Även planerna på förvärv av en fastighet för att inrymma Stockholmshems nya huvudkontor i Skärholmen har konkretiserats och kan bli aktuell under det kommande året. Planen är att förvärva en del av Skärholmens gymnasium och idéskissen är att bygga ett hus med 24 våningar där de första våningsplanen är lokaler och resten bostäder. Flytten bedöms kunna genomföras 2020-2021.

Investeringarna för nästa år beräknas uppgå till totalt 1 852 miljoner kronor. 1 090 miljoner kronor av dessa avser nyproduktion.

Hyresintäkter

Hyresförhandlingarna under året resulterade i ett tvåårsavtal med en årlig höjning på 0,68 procent från den 1 januari 2016 och 0,68 procent den 1 januari 2017. Uppgörelsen ger klara förutsättningar för de generella hyresnivåerna under de kommande två åren och möjlighet att prioritera förhandlingar för ombyggnad och andra avtal. Svårigheten att nå hyresuppgörelser om ombyggnader försvårar och försenar nödvändiga upprustningar. Det ökar i sin tur riskerna bland annat för fler akuta skador hemma hos de boende och orimliga fördyringar av projekten.

För 2016 budgeteras cirka 21 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter för under året färdigställd ny- och ombyggnad. Lokalhyresintäkterna beräknas öka som en följd av indexuppräkning men även intensifierade insatser för nyuthyrning.

De operativa riskerna för hyresbortfall bedöms som fortsatt mycket låg. Antalet avhysningar beroende på bristande betalningar överstiger årligen sällan 0,1 procent av det totala beståndet.

Renovering och upprustning

Utgifterna för renovering och upprustning 2016 budgeteras till cirka 750 miljoner kronor. Det fortsatta upprustningsbehovet av beståndet byggt under sextio- till och med åttiotal har inventerats. Ett antal av miljonprogramsfastigheterna har dock delvis rustats parallellt med ombyggnader och upprustning av det mer omfattande äldre beståndet byggt under trettio- till och med femtiotalet. Det yngre beståndet som står inför upprustning omfattar ca 9 400 lägenheter. Även i det äldre beståndet byggt på trettio- till femtiotalet finns det fortfarande underhållsbehov, även om lägenheter och stående stammar till största delen är åtgärdade.

Finansiella poster

Räntekostnaderna bedöms uppgå till 156 miljoner kronor, 16 miljoner kronor lägre än utfallet för 2015. Antagandena bygger på en fortsatt mycket hög investeringsvolym och en snittränta kring 1,5 procent.

Skatter och avgifter

Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. Kostnader där stor inverkan kan ske är främst energibeskattning, fastighetsskatter och tomträttsavgälder. För närvarande har bolaget en dialog med Skatteverket beträffande avdragsgillhet för bolagets räntekostnader. För en närmare redogörelse hänvisas till bolagets förvaltningsberättelse i årsredovisningen för 2015.

Känslighetsanalys

Förändringar i hyresnivå och låneränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som förfaller eller justeras respektive år.

**Ackumulerad resultatpåverkan för åren 2016-2018, mnkr**
Förändring av		2016	2017	2018
Hyresnivå, bostäder	1%	18,7	37,4	56,1
Hyresnivå, lokaler	1%	1,9	3,8	5,7
Vakansgrad, bostäder	1%-enhet	-18,7	-37,4	-56,1
Vakansgrad, lokaler	1%-enhet	-1,9	-3,8	-5,7
Driftkostnader	1%	-10,3	-20,6	-30,9
Räntenivå, räntor	1%-enhet	-93	-186	-279

Resultat

Avkastningskravet höjs ytterligare nästa år med ytterligare 50 miljoner kronor från föregående år. Ägarens resultatkrav för 2016 uppgår därmed till cirka 380 (330) miljoner kronor, exklusive realisationsvinster och enligt redovisningsregler som gäller för 2016.

Under 2017 ligger avkastningskravet fast på 380 för att till 2018 höjas ytterligare till 400 miljoner kronor. Ägaren har dock slagit fast att resultatet ska stanna i respektive bolag för att möjliggöra en hög investeringstakt.

**Koncernens resultaträkning, mnkr**
	Prognos 2016	Utfall 2015
Hyresintäkter	2 157	2 060
Övriga rörelseintäkter	36	52
Nettoomsättning	2 193	2 112
Drift	-1 042	-1 031
Markavgifter	-18	-17
Fastighetsskatt	-50	-50
Summa fastighetskostnader	-1 110	-1 098
Driftnetto	1 083	1 014
Avskrivningar	-452	-382
Bruttoresultat	631	632
Centrala administrationskostnader	-95	-98
Rörelseresultat	536	534
Finansnetto	-156	-171
Resultat efter finansnetto	380	363