Fastigheternas värde

Det sammanlagda marknadsvärdet för Stockholmshems fastigheter ökade med 2,7 miljarder kronor under 2015 och bedömdes vid årsskiftet 2015/2016 till 38,5 (35,8) miljarder kronor. Fastigheterna var bokförda till 16,6 (15,2) miljarder kronor och taxeringsvärdet uppgick till 25,1 (24,4) miljarder kronor.

Generellt visade 2015 tydligt på skörheten i den globala ekonomiska återhämtningen och det fortsatta beroendet av finansiella stimulansåtgärder för att stötta marknaderna. Året präglades även av förhöjd volatilitet i spåren av flertalet externa chocker och oväntade händelser, men även av det faktum att världen har upplevt att världsekonomin haft en uppåtgående trend under en längre tid samt fallande räntor.

Den svenska konjunkturen ser fortsatt stark ut; BNP ökar, exporten ökar, sysselsätt-ningen ökar, de offentliga finanserna är i grunden i gott skick och statsskulden är låg. Trots detta så är sårbarheten för nya bakslag och osäkerheten kring den framtida utvecklingen fortsatt stor.

Den svenska fastighetsmarknaden har under året varit god med bibehållna eller sjunkande avkastningskrav, och bibehållna till stigande prisnivåer inom de flesta segment och geografiska delmarknader.

Utblick 2016

I ett globalt perspektiv ser 2016 ut att bli ännu ett år med risk för fortsatt hög volatilitet, där Kina, amerikanska Federal Reserve och oljeprisutvecklingen måste pekas ut som kanske de mest uppenbara att hålla ett extra öga på. Den ökande divergensen mellan USA på ena sidan och Europa och Japan på andra sidan vad gäller finansiella stimulansåtgärder kommer fortsatt vara ett tema under året och styra de finansiella flödena och därmed påverka världsekonomin i stort.

Under 2016 kommer man att se en fortsatt bred efterfrågan både i termer av geografi och fastighetssegment och detta sammanhänger med en allt hårdare konkurrens, där investerarna letar bredare för att finna objekt. Dessutom finns det idag flera investerare som är nischade mot fastighetssegment vilka marknaden tidigare inte brydde sig lika mycket om, såsom hotell, samhällsfastigheter och livsmedelsfastigheter. Den risk som man tidigare såg här har minskat i takt med ökad kunskap om segmenten.

Efterfrågan är stark, räntan låg och finansieringsmöjligheterna är relativt fortsatt goda. Samtidigt ser man en del makrorisker som skulle kunna förändra marknadslä-get. För investerare i fastigheter gäller det att tänka långsiktigt och kalkylera på olika framtida scenarier.

Trots att avkastningskraven är på historiskt låga nivåer bedöms fastigheter vara ett intressant placeringsalternativ, inte minst i en jämförelse med avkastningen som statspapper erbjuder. Det låga ränteläget och en god tillgång på eget och lånat kapi-tal ger förutsättningar för en fortsatt attraktiv riskjusterad avkastning på fastigheter.

Marknadsvärdering

Stockholmshems fastigheter värderades i det Internetbaserade analysverktyget Datscha, med årsskiftet 2015/2016 som värdetidpunkt. Värderingarna kvalitetssäkrades av NAI Svefa. Fastighetsbeståndet omfattade 375 värderingsobjekt. Alla värderings-objekt, som innehades per den sista december 2015, värderades.

Värderingsunderlag

Stockholmshem ansvarade för areor, hyror, fastighetstaxeringsuppgifter, investeringar samt övriga förutsättningar för byggprojekt. NAI Svefa har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav med ledning av egna orts- och marknadsanalyser. Uppgifter om ortspriser och avkastningskrav utgjordes av lagfarna köp, som inhämtades från ortsprisregister. I NAI Svefas analys av köp och försäljningar är bostadsrättsföreningars förvärv undantagna.

Värderingsmetodik

Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder, och metodiken ansluter i allt väsentligt till IPD:s riktlinjer. Värdebedömningarna grundades dels på kassaflödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar och dels på jämförelser med genom-förda köp av liknande fastigheter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser.

Antaganden

Värderingen genomfördes med nedanstående antaganden och förutsättningar. Drift- och underhållskostnader bedömdes genom statistik och erfarenhet. Kostnaderna varierade beroende på lokaltyp och ålder.

Kalkylperioden omfattar tio år.
Inflationen antas bli 2,0 procent per år under hela kalkylperioden.
Hyresutvecklingen uppgår till högst inflationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Hyran anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång.
Driftskostnadsökningar bedöms till att i normalfallet följa inflationstakten.
Kalkylräntan varierar mellan 3,00 och 9,90 procent beroende på risk.
Vakansgraden bedöms utifrån ett långsiktigt marknadsmässigt perspektiv.
Det åsatta långsiktiga direktavkastningskravet för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan 1,00 och 7,90 procent. Metodiken har förändrats från ett mer övergripande förhållningssätt med schabloniserade indata till ett mer objektsspecifikt angreppssätt vilket påverkat nivån på direktavkastningen.

**Referenstabell direktavkastning 2015**
Bostäder, område	2015
Östermalm	1,10-3,45
Vasastaden	1,10-3,45
Kungsholmen	1,10-3,45
Södermalm	1,10-3,45
Södra inre ytterstaden	1,90-3,70
Västra inre ytterstaden	1,95-3,60
Södra yttre ytterstaden	2,75-5,05
Västra yttre ytterstaden	2,65-5,25
Kommersiella lokaler	5,70-7,90