Prognos och riskanalys 2016

Fastighetsbestånd

Under 2017 ökar fastighetsbeståndet ytterligare då ca 600 lägenheter beräknas färdigställas och ca 500 lägenheter byggstartas. Det totala antalet lägenheter kommer att ligga på runt 27 400 vid årets slut.

Efterfrågan av hyresrätter är fortsatt hög: över sjuttio tusen personer sökte aktivt lägenhet via bostadsförmedlingen under året som gick och inget tyder på att intresset minskar under nästa år – tvärtom. Många bostads- och byggföretag ökar sin nyproduktion samtidigt som upprustningsbehoven är stora i delar av det äldre beståndet i Stockholm. Konkurrensen om nyckelkompetenser hårdnar därför, liksom på tillgängliga entreprenörer vilket påverkar våra upphandlingar och kostnadsutvecklingen.

Andra risker och utmaningar för nyproduktionen är förseningar beroende på överklaganden och bristen på byggbar mark. Projektportföljen behöver ökas de närmaste åren om det ska vara möjligt att både parera förseningar av projekt och att uppnå målet att successivt fördubbla antalet byggstarter från dagens nivå till tusen per år 2019.

Tidigare år har Stockholmshem på egen hand kunnat anskaffa byggbar mark genom ett antal förvärv av projektfastigheter, ofta kontor eller lager som kunnat omvandlas till bostäder, men konkurrensen om sådana fastigheter är så stor idag att kostnaderna inte går att motivera för att hyresrättsproduktion. Framöver blir markanvisningar från staden det i stort sett enda vägen till byggbar mark, i konkurrens med i stort sett alla andra bostadsproducenter.

Moderniseringen av det äldre beståndet fortsätter. De närmare nittio lägenheter som var under ombyggnad vid årsskiftet beräknas färdigställas och ytterligare ett antal ombyggnader kommer att startas under året. Hur många som de facto kommer att startas är svårt att bedöma eftersom tendensen de senaste åren är att hyresförhandlingar och samråd drar ut på tiden och försenar projektstarterna.

Investeringarna för nästa år beräknas uppgå till totalt 1 902 miljoner kronor. 1 140 miljoner kronor av dessa avser nyproduktion.

Hyresintäkter

Det genomfördes inte några årliga hyresförhandlingar under 2016 då Stockholmshem slöt ett tvåårsavtal med Hyresgästföreningen Region Stockholm för både 2016 och 2017 på 0,68 procent per år. Uppgörelsen gav klara förutsättningar för de generella hyresnivåerna under de två åren och möjlighet att prioritera förhandlingar för ombyggnad och andra avtal. Svårigheten att nå hyresuppgörelser om ombyggnader fortsätter att försvåra och försena nödvändiga upprustningar. Vilket i sin tur ökar riskerna för fler akuta skador hemma hos de boende och orimliga fördyringar av projekten.

För 2017 budgeteras cirka 37 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter för under året färdigställd ny- och ombyggnad. Lokalhyresintäkterna beräknas öka som en följd av indexuppräkning men även intensifierade insatser för nyuthyrning.

De operativa riskerna för hyresbortfall bedöms som mycket låg de följs noga och bostadsbristen i sig gör att antalet avhysningar beroende på bristande betalningar sällan överstiger 0,1 procent av det totala beståndet.

Renovering och upprustning

Underhållskostnaderna för 2017 budgeteras till 757 miljoner kronor. Det fortsatta upprustningsbehovet av beståndet byggt under sextio- till och med åttiotal har inventerats och har prioriterats. Ett antal av miljonprogramsfastigheterna har dock delvis rustats parallellt med ombyggnader och upprustning av det mer omfattande äldre beståndet byggt under trettio- till och med femtiotalet. Även i det äldre beståndet byggt på trettio- till femtiotalet finns det fortfarande underhållsbehov, även om lägenheter och stående stammar till största delen är åtgärdade.

Finansiella poster

Räntekostnaderna bedöms uppgå till 104 miljoner kronor, 38 miljoner kronor lägre än utfallet för 2016. Antagandena bygger på en fortsatt mycket hög investeringsvolym och en snittränta kring 0,9 – 1,1 procent.

Skatter och avgifter

Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. För närvarande har bolaget en tvist med Skatteverket beträffande avdragsgillhet för bolagets räntekostnader. För en närmare redogörelse hänvisas till bolagets förvaltningsberättelse i årsredovisningen för 2016.

Känslighetsanalys

Förändringar i hyresnivå och låneränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som förfaller eller justeras respektive år.

**Ackumulerad resultatpåverkan för åren 2017-2019, mnkr**
Förändring av		2017	2018	2019
Hyresnivå, bostäder	1%	19,4	38,8	58,2
Hyresnivå, lokaler	1%	1,8	3,6	5,4
Vakansgrad, bostäder	1%-enhet	19,4	38,8	58,2
Vakansgrad, lokaler	1%-enhet	1,8	3,6	5,4
Driftkostnader	1%	11,0	22,0	33,0
Räntenivå, räntor	1%-enhet	102	204	306

Resultat

Ägarens resultatkrav för 2017 sänks något till 370 (380) miljoner kronor, exklusive realisationsvinster. Under 2018 ligger avkastningskravet på 350 miljoner kronor för att till 2019 sänkas ytterligare till 330 miljoner kronor. Under våren 2017 kommer en ny treårsplan att upprättas och en genomgång och uppdatering av avkastningskraven kommer att göras. Ägaren har dock slagit fast att resultatet ska stanna i respektive bolag för att möjliggöra en hög investeringstakt.

**Koncernens resultaträkning, mnkr**
	Prognos 2017	Utfall 2016
Hyresintäkter	2 244	2 170
Övriga rörelseintäkter	46	65
Nettoomsättning	2 290	2 235
Drift	-1 158	-1 105
Markavgifter	-18	-19
Fastighetsskatt	-51	-51
Summa fastighetskostnader	-1 227	-1 175
Driftnetto	1 063	1 060
Avskrivningar	-483	-436
Bruttoresultat	580	624
Centrala administrationskostnader	-106	-105
Rörelseresultat	474	519
Finansnetto	-104	-142
Resultat efter finansnetto	370	377