Fastigheternas värde

Värdeförändring

Efter justering för investeringar i projekt om 1 946 miljoner kronor och förvärv om 1 miljoner kronor återstår en värdeökning om 2 150 miljoner kronor under 2017. Värdeökningen motsvarar nästan 5 procent. Den totala värdeuppgången förklaras av höjda bostadshyror för 2017, förändrade direktavkastningskrav samt färdigställd nyproduktion och genomförda ombyggnader. Marknadsvärdet per kvadratmeter ökade 8,3 procentenheter under 2017. Det genomsnittliga marknadsvärdet per kvadratmeter har ökat med drygt 32 procent de senaste fem åren. Värdet har ökat med i genomsnitt 6,8 procent per år sedan 2013.

Bedömt marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet för hela beståndet, uppskattat som summan av de enskilda objektens marknadsvärden, bedömdes i värderingen till 47,2 (43,1) miljarder kronor. Detta motsvarar 23 809 (21 981) kronor per kvadratmeter för bebyggda fastigheter.

Värdeutveckling 2013-2017    
År Marknadsvärde, Mkr Förändring, % Kr/kvm Förändring, %
2013 33 215 7,8 18 015 5,4
2014 35 752 7,6 19 113 6,1
2015 38 500 7,7 20 563 7,6
2016 43 064 11,9 21 981 6,9
2017 47 161 9,5 23 809 8,3

Känslighetsanalys

Fastigheternas totala marknadsvärde påverkas av de antaganden som görs. Genom att variera ett antal indata erhålls ett mått på känsligheten. En sänkning av direktavkastningen med 0,25 procentenheter ger en höjning av marknadsvärdet med 4,5 miljarder kronor och en lika stor ökning av direktavkastningen minskar marknadsvärdet med 4,0 miljarder kronor.

Känslighetsanalys av värdepåverkan på marknadsvärde   
  Marknadsvärde Värdepåverkan, % Värdepåverkan, Mnkr
Direktavkastning 0,25% -8,0% -4 000
Direktavkastning -0,25% 9,4% 4 500
Bostadshyra +25 kr/kvm +3,2% 1 500
Vakans +/- 0,25% +/-0,4% +/-170

Bokfört värde

Det sammanlagda bokförda värdet på Stockholmshems fastigheter uppgick vid årsskiftet till 18 637 (17 463) miljoner kronor, vilket motsvarade 9 436 (9 413) kronor per kvadratmeter. Behovet av nedskrivning bedömdes utifrån den genomförda marknadsvärderingen. Inga fastigheter bedömdes ha marknadsvärde eller återvinningsvärde som i förhållande till det bokförda värdet föranledde behov av nedskrivning. Fastighetsbeståndets totala bokförda värde inklusive pågående projekt uppgick till 21 491 miljoner kronor, vilket motsvarade knappt 46 procent av bedömt marknadsvärde.

Fastigheternas bokförda värden fördelat på marknadsområde     
  Mnkr  Kr/kvm % av marknadsvärde
Västerort/Innerstaden 6 505 11 249 36%
Sydväst 7 437 11 052 44%
Sydost 4 695 7 637 40%
Summa 18 637 9 988 40%

Övervärde

Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Under 2017 ökade övervärdet för det samlade beståndet till följd av höjt marknadsvärde och investeringar till knappt 28,4 (25,6) miljarder kronor.

Övervärde fastigheter fördelat på marknadsområde, Mnkr   
  Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde
Västerort/Innerstaden 18 169 6 505 11 664
Sydväst 17 020 7 437 9 558
Sydost 11 972 4 695 7 166
Summa 47 161 18 637 28 388

 

Marknadsvärde fördelat på delområde   
Stadsdel/delområde Marknadsvärde, Mnkr Andel, % Kr/kvm
Västra inre ytterstaden 2 626 5,6 24 847
Västra yttre ytterstaden 3 028 6,4 16 806
Västerort 5 654 12,0 19 779
Östermalm/ Vasastaden 2 914 6,2 38 910
Södermalm/ Kungsholmen 10 861 23,0 36 860
Innerstaden 13 775 29,2 37 279
Södra inre ytterstaden 10 507 22,3 30 447
Södra yttre ytterstaden 17 049 36,1 18 055
Söderort 27 556 58,4 21 375
Bebyggda fastigheter 46 985 99,6 24 144
Exploateringsfastigheter 176 0,4 5 072
Totalt 47 161 100% -

Taxeringsvärde

Taxeringsvärdet för det samlade beståndet uppgick till 30 095 (29 486) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade 16 129 (15 894) kronor per kvadratmeter. Det totala taxeringsvärdet steg med knappt 1 procent under året. Ökningen är hänförlig till de fastigheter som fick nya taxeringsvärden i samband med särskild fastighetstaxering under 2017. Vid årsskiftet motsvarade det totala taxeringsvärdet 64 (68) procent av det bedömda marknadsvärdet för fastigheterna.

 

Taxeringsvärde fastigheter fördelat på marknadsområde  
  Mnkr Kr/kvm
Västerort/Innerstaden 11 780 20 370
Sydväst 10 335 15 359
Sydost 7 980 12 981
Summa 30 095 16 129