VD har ordet ÅR 2017

Vår vision är hundraprocentig: att leverera ett Välkomnande, Bekvämt och Tryggt boende till alla hyresgäster, på alla sätt. Varje dag.

I februari i fjol var det jämnt 80 år sedan Stockholmshem startade sin verksamhet, på uppdrag av Stockholms stads kommunfullmäktige. Det som skulle bli ett av landets största bostadsföretag tog 1937 de första stapplande stegen och kunde senare samma år erbjuda sina första hyresgäster ett modernt och tryggt boende. Familjerna kom ofta från eländiga förhållanden, ibland från fuktiga och dragiga nödbostäder där barnen kunde vakna med håret fastfruset i väggen kalla vintermorgnar.

Stockholmshems syfte var detsamma då som nu, att skapa bästa möjliga förhållanden för gamla och nya stockholmare. Då var fokus sociala bostäder för de allra fattigaste, något som sedan över hela landet skulle utvecklas till de vi dag kallar allmännytta. Då var också hyresgästernas beroendeställning till hyresvärden så mycket större, utsattheten enorm. De ekonomiska stödsystemen var klumpigt kopplade till boendet. Ett exempel var att man fick rabatt på hyran per barn i hushållet. Vilket innebar att om man förlorade ett barn i späd ålder – vilket inte var ovanligt – så gick samtidigt hyran upp.

Men det har gått många år sedan dess. I dag står våra hyresgäster inte längre med mössan i hand och relationen är mer mellan kund och leverantör. Precis som det ska vara. Våra hyresgäster – våra kunder – har rätt att ställa höga krav på sitt boende och service från oss. Och vår vision är hundraprocentig: att leverera ett Välkomnande, Bekvämt och Tryggt boende till alla hyresgäster, på alla sätt. Varje dag.

Rekordnöjda hyresgäster

Därför är det också oerhört roligt att konstatera att vi detta jubileumsår nådde vårt högsta nöjd-kund-index någonsin. Aldrig tidigare har våra hyresgäster varit så nöjda med oss som hyresvärd. Det hände även 2016, men vi lyckades följa upp detta med att öka vårt serviceindex ytterligare under fjolåret.

Det innebär att vi har ökat vårt betyg med fyra procentenheter på sex år, och detta från redan höga nivåer. Stockholmshem tillhör topp tre i landet i kategorin gigantföretag i Aktiv Bo:s mätning Customer Score Card, med ett resultat på 83,3. Nästan 93 procent (92,7) av våra hyresgäster säger sig kunna rekommendera oss som hyresvärd till andra. Det goda resultatet är frukten av ett mycket metodiskt strategiskt kundnöjdhetsarbete hand i hand med kundnära medarbetares engagemang i vardagen.

Den allmänna efterfrågan av boende i Stockholm slog också rekord – för vilken gång i ordningen? – räknat i antalet bostadssökande hos Bostadsförmedlingen. Nästan 600 000 personer är nu registrerade och över 80 000 sökte aktivt fem eller flera bostäder under fjolåret.

Het men något avkylnande byggmarknad

Efterfrågan har de senaste åren drivit på överhettningen av en redan het marknad för bostadsproduktion och upprustning. I början av fjolåret var den fortfarande het, men sista tertialen kom det alltfler rapporter om prisfall på bostadsrättsmarknaden. Stort utbud av objekt, nya amorteringskrav och minskande tro på värdeökning framöver gjorde att byggherrar dämpade takten för kommande projekt. Några styrde om och ändrade om sin nyproduktion från bostadsrätter till hyresrätter.

En överhettad byggmarknad sätter käppar i hjulet för både vår nyproduktion och stora upprustningsprojekt. Kostnaderna skjuter i höjden och de konkurrenskraftiga anbuden blir ibland så få att våra projekt dessvärre försenas. Förhoppningsvis kan en avkylning mot en marknad i bättre balans förbättra förutsättningarna för oss att snabbare kunna starta nödvändiga nybyggen och renoveringar.

Ständiga överklaganden av nyproduktion i Stockholm försenar också byggstarter, men det största hindret för att nå nyproduktionsmålen är bristen på byggbar mark. Under flera år har Stockholmshem varit framgångsrika i att själva leta upp och förvärva mark för exploatering till bostäder. Men den höga efterfrågan – och prisökningar – på den möjliga byggbara marken inom staden har i praktiken stängt den möjligheten och vi är numera i stort sett helt beroende av markanvisningar från staden.

Nyproduktion av permanenta och tillfälliga bostäder

Trots detta når vi relativt långt i att nå antalet byggstartade lägenheter för året. Vi når 450 byggstarter, även om målet är 600. Samtidigt färdigställde vi 670 lägenheter vilket är en ökning mot fjolårets 586. Ambitionen att öka volymen för varje år är fortsatt svår att nå. Projektportföljen måste ökas ytterligare för att fler genomföranden ska bli verklighet i slutänden.

För tillfälliga bostäder för nyanlända flyktingar är situationen ännu tuffare. Marktillgången är naturligtvis en stötesten även här, när staden redan är dammsugen på byggbar mark för ordinarie nyproduktion. Men å andra sidan så kan tomter komma ifråga för tillfälliga bostäder som av olika skäl inte är lämpliga för permanent produktion. Däremot så är opinionen mot tillfälliga bostäder många gånger beklagligt hätsk och allt som kan överklagas – såväl upphandlingar som bygglov – överklagas i varje möjlig instans. Att få fram moduler när bygglov väl har nått laga kraft har också visat sig svårare än förväntat. Resultatet under fjolåret blev att produktionen av tillfälliga bostäder blev mindre än planerat och de 297 tillfälliga bostäder som färdigställdes kunde skapas i nyproduktion eller ombyggnad.

Hållbarhet i fokus

Det ekonomiska resultatet för jubileumsåret 2017 innebar att vi nådde ägarens krav och prognosen på 370 mnkr. Jubileumsåret blir det första verksamhetsår som Stockholmshem gör en särskild hållbarhetsredovisning och rapporterar enligt Global Reporting Initiatives, GRI. Hållbarhetsfrågor har sedan starten 1937 varit i företagets fokus, då i form av social hållbarhet även om det inte kallades så då. Ekonomisk hållbarhet har också varit naturligt redan från början för att kunna balansera aktiebolagets investeringar och drift. Och sedan snart tjugo år har Stockholmshem haft ett certifierat miljöledningssystem enligt 14001.

Att nu redovisa hållbarhetsarbetet enligt GRI är både en del i ägaren Stockholms stads mål om en i alla delar hållbar huvudstad och samtidigt ett naturligt steg i vår egen ambition att leverera en ännu högre kvalitet och ta ett ännu större ansvar för att leverera boende och boendeservice utan att riskera överutnyttjande av ändliga resurser. Ett livsviktigt uppdrag för både nuvarande och framtida generationer och för att Stockholmshem ska kunna fira nya jubileer många gånger i framtiden!

Eva Nygren
i mars 2018