Prognos och riskanalys

Fastighetsbestånd

Under 2018 ökar fastighetsbeståndet ytterligare då ca 350 lägenheter beräknas färdigställas och ca 700 lägenheter byggstartas. Det totala antalet lägenheter kommer att ligga på runt 27 400 vid årets slut.

Även nästa år förväntas efterfrågan av hyresrätter vara fortsatt hög: över åttio tusen personer sökte aktivt lägenhet via bostadsförmedlingen under året som gick vilket är fler än någonsin hittills. Många bostads- och byggföretag har i takt med ökande efterfrågan av både hyresrätter och bostadsrätter ökat sin nyproduktion de senaste åren samtidigt som upprustningsbehoven är stora i delar av det äldre beståndet i Stockholm. Konkurrensen om nyckelkompetenser har hårdnat, liksom tillgången på tillgängliga entreprenörer vilket påverkat våra upphandlingar och kostnadsutvecklingen. Prisfallet på bostadsrätter under hösten 2017 öppnar dock för en fortsatt avkylning av bostadsrättsmarknaden under 2018, vilket kan öka intresset och konkurrensen om att bygga hyresrätter och medföra en gynnsammare kostnadsbild för Stockholmshem.

Andra utmaningar för nyproduktionen är förseningar beroende på överklaganden och bristen på byggbar mark. Projektportföljen behöver ökas de närmaste åren om det ska vara möjligt att både parera förseningar av projekt och att uppnå målet att successivt fördubbla antalet byggstarter från dagens nivå till tusen per år 2019.

Tidigare år har Stockholmshem på egen hand kunnat anskaffa byggbar mark genom ett antal förvärv av projektfastigheter, ofta kontor eller lager som kunnat omvandlas till bostäder, men konkurrensen om sådana fastigheter är så stor idag att kostnaderna inte går att motivera för att hyresrättsproduktion. Framöver blir markanvisningar från staden det i stort sett enda vägen till byggbar mark, i konkurrens med i stort sett alla andra bostadsproducenter.

Moderniseringen av det äldre beståndet fortsätter. Närmare 400 lägenheter som var under ombyggnad vid årsskiftet beräknas färdigställas och ytterligare ett antal ombyggnader kommer att startas under året. Hur många som de facto kommer att startas är svårt att bedöma eftersom tendensen de senaste åren är att hyresförhandlingar och samråd drar ut på tiden och försenar projektstarterna.

Investeringarna för nästa år beräknas uppgå till totalt 2 465 miljoner kronor. 1 630 miljoner kronor av dessa avser nyproduktion.

Hyresintäkter

De årliga hyresförhandlingarna för 2018 är avbrutna i skrivande stund. Parterna har begärt medling i Hyresmarknadskommittén som består av representanter från hyresgästföreningen centralt och SABO, branschorganisationen Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag. Vid hänskjutandet till Hyresmarknadskommittén var bolagets yrkande om hyreshöjning 2,2 procent i snitt och Hyresgästföreningens bud var 0,9 procent. Svårigheten att nå hyresuppgörelser om ombyggnader fortsätter att försvåra och försena nödvändiga upprustningar. Vilket i sin tur ökar riskerna för fler akuta skador hemma hos de boende och orimliga kostnadsökningar av projekten.

För 2018 budgeteras cirka 44 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter för under året färdigställd ny- och ombyggnad. Lokalhyresintäkterna beräknas öka som en följd av indexuppräkning men även intensifierade insatser för nyuthyrning.

De operativa riskerna för hyresbortfall bedöms som mycket låg de följs noga och bostadsbristen i sig gör att antalet avhysningar beroende på bristande betalningar sällan överstiger 0,1 procent av det totala beståndet.

Renovering och upprustning

Underhållskostnaderna för 2018 budgeteras till 820 miljoner kronor. Det fortsatta upprustningsbehovet av beståndet byggt under sextio- till och med åttiotal har inventerats och har prioriterats. Ett antal av miljonprogramsfastigheterna har dock delvis rustats parallellt med ombyggnader och upprustning av det mer omfattande äldre beståndet byggt under trettio- till och med femtiotalet. Även i det äldre beståndet byggt på trettio- till femtiotalet finns det fortfarande underhållsbehov, även om lägenheter och stående stammar till största delen är åtgärdade.

Finansiella poster

Räntekostnaderna bedöms uppgå till 136 miljoner kronor, vilket är i samma nivå som utfallet för 2017. Antagandena bygger på en fortsatt mycket hög investeringsvolym och en snittränta kring 1,1 procent.

Skatter och avgifter

Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. För närvarande har bolaget en tvist med Skatteverket beträffande avdragsgillhet för bolagets räntekostnader. För en närmare redogörelse hänvisas till bolagets förvaltningsberättelse i årsredovisningen för 2017.

Känslighetsanalys

Förändringar i hyresnivå och låneränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som förfaller eller justeras respektive år.

Ackumulerad resultatpåverkan för åren 2018-2020, mnkr
Förändring av		2018	2019	2020
Hyresnivå, bostäder	1%	20,6	41,2	61,8
Hyresnivå, lokaler	1%	2,2	4,4	6,6
Vakansgrad, bostäder	1%-enhet	20,6	41,2	61,8
Vakansgrad, lokaler	1%-enhet	2,2	4,4	6,6
Driftkostnader	1%	11,6	23,2	34,8
Räntenivå, räntor	1%-enhet	114	228	342

 

Resultat

Ägarens resultatkrav för 2018 sänks något till 350 (370) miljoner kronor, exklusive realisationsvinster. Under 2019 ligger avkastningskravet på 340 miljoner kronor för att till 2020 sänkas ytterligare till 330 miljoner kronor. Under våren 2018 kommer en ny treårsplan att upprättas och en genomgång och uppdatering av avkastningskraven kommer att göras. Ägaren har dock slagit fast att resultatet ska stanna i respektive bolag för att möjliggöra en hög investeringstakt.

Koncernens resultaträkning, mnkr
	Prognos 2018	Utfall 2017
Hyresintäkter	2 335	2 268
Övriga förvaltningsintäkter	51	71
Nettoomsättning	2 386	2 339
Drift	-1 210	-1 167
Markavgifter	-20	-20
Fastighetsskatt	-53	-54
Summa fastighetskostnader	-1 283	-1 241
Driftnetto	1 103	1 098
Avskrivningar	-512	-482
Bruttoresultat	591	616
Centrala administrationskostnader	-105	-112
Rörelseresultat	486	504
Finansnetto	-136	-134
Resultat efter finansnetto	350	370