VD-ord

Vi gör varandra bättre! 

När vi för ett år sedan – i februari 2020 – sammanfattade det då gångna året var det bara ett par veckor innan pandemin bröt ut. Det känns som en evighet sedan. I mars fick vi, liksom världen i övrigt, ställa om vårt sätt att arbeta för att minska smittspridningen i samhället.

Vår omställning gick överraskande bra, även om vi naturligtvis inte kunde erbjuda samma höga servicenivå hemma hos hyresgästerna som vanligt. Men inom flera områden ökade vi takten i vår digitalisering på grund av – tack vare – nödvändigheten att ersätta människors möte med säkrare metoder.

Vi införde digital kontraktsteckning och digitala visningar av lägenheter tidigare än planerat och vi rationaliserade vår egen verksamhet med ökad digital hantering och signering. Vi konstaterade att nästan alla yrkesgrupper kunde ställa om till att arbeta hemma, även i Kundtjänst där ett utvecklat lagarbete i grupp annars är en nyckel för att leverera snabba svar på väsensskilda frågor. De snabba avstämningarna fick flytta över till en internchatt istället.

Hemma hos våra hyresgäster blev en gammal analog funktion lösningen för att säkra upp kundmötet: nyckel i box. Samtliga Stockholmshems bostadsområden har en fysisk box där de boende på ett säkert sätt kan lämna sin nyckel, så att våra områdestekniker kan utföra arbeten i lägenheten när hyresgästen inte är hemma.

Självklart har vi på Stockholmshem, precis som alla andra, genomfört samtliga arbetsmöten via olika digitala lösningar vilket också sparat restid och effektiviserat mötena.

Vi har under 2020 arbetat fram en vision – Vi gör varandra bättre – som ledstjärna i all vår verksamhet. Naturligtvis gäller den medarbetare emellan, men också i relation till våra kunder, leverantörer och omvärld. Om vi lyssnar och tar in varandras kunnande, klokskap och synpunkter blir resultatet bättre för alla. Visionen visade sig vara till stor hjälp i våra snabba omställningar i en osäker tid.

Goda resultat trots pandemin

Trots många inskränkningar nådde vi mycket goda resultat under året och kunde genomföra många viktiga utvecklingsinsatser.

Det ekonomiska resultatet nådde toppnoteringar i företagets historia. Ekonomin gynnades särskilt av låga kostnader för uppvärmning och snöröjning då 2020 var det varmaste året på länge. Hyresintäkterna ökade tack vare tillkommande nyproduktion. Intäkterna från bostäderna har inte märkbart påverkats negativt av pandemin och på lokalsidan blev effekten mindre än vi befarat. Rabattering för våra lokalhyresgäster stannade på sju miljoner kronor, varav 1,5 kompenseras av länsstyrelsen. Detta i kombination med fortsatt låga räntor och effektiviserad verksamhet gjorde att 2020 års resultat landade efter finansnetto på 511 (442) mnkr.

Det goda resultatet gjorde det möjligt för oss att investera 460 mnkr i underhåll, ombyggnader och hållbarhetsåtgärder. Vi har också investerat 1 085 mnkr i nybyggnadsprojekt. Över 500 lägenheter har kunnat byggstartas och 380 har färdigställts under året.

Kundnöjdheten tangerar bolagets tidigare toppnotering med ett serviceindex på 83,3 i Aktiv Bos hyresgästenkät. Detta alltså trots begränsningar av vår service hemma hos hyresgästerna. Vi har ökat resultatet inom området rent & snyggt och tryggheten totalt sett har fått högre betyg. Fina kvitton på att våra satsningar på egna trädgårdsmästare och olika trygghetsåtgärder burit frukt. Vi har också fortsatt mycket fina betyg i bemötande från våra områdestekniker och våra kundtjänstmedarbetare.

Det har krävts särskilt stora portioner tålamod både från våra medarbetare och våra hyresgäster när vi varit tvungna att dra ned på servicen av smittskyddsskäl. Både medarbetare och hyresgäster har varit verkliga vardagshjältar under året som gått.

Fortsatta satsningar på hållbarhet

Hållbarhet är det tredje stora målområdet för vår verksamhet, utöver en Hållbar Ekonomi och Nöjda Kunder. Social och ekologisk hållbarhet är viktig för alla. För våra kunder, alla stockholmare, för bolaget, vår ägare och för planeten. Vi har därför ett ambitiöst hållbarhetsarbete som vi beskriver mer utförligt i vår Hållbarhetsredovisning här intill. Där beskriver vi Hållbarhetsarbetet utifrån fem områden: resurssmart, klimatneutral 2030, hållbara utemiljöer, trygghet samt minskade skillnader mellan olika bostadsområden. Alla kurvor går åt rätt håll – vi minskar koldioxidutsläppen, använder mindre energi och ökar tryggheten.

Under året utvecklade vi också nya resurser för hållbarhetssatsningar i form av en klimatfond och en bosocial fond som är två extra tillskott utöver vårt ordinarie hållbarhetsarbete. Via fonderna kan våra medarbetare söka medel till särskilda satsningar i bostadsområdena, som sedan beslutas i samråd med vår Hållbarhetsenhet. Fonderna finansieras genom det överskott vi skapar genom att ständigt effektivisera vår verksamhet och nå bättre resultat. En Hållbar Ekonomi som skapar Hållbara Bostadsområden.

Som en stor aktör kan vi göra mycket inom vår egen verksamhet. Men vi kan göra ännu större skillnad genom klok samverkan med våra hyresgäster, andra aktörer och leverantörer. Vi kan verkligen göra varandra bättre.

I Solberga har vi tillsammans med små och medelstora företag, hyresgäster och akademi hittat innovativa lösningar som rört sig om olika miljö- och klimatfrågor. Några exempel är dagvattenhantering, energifrågor, stadsodling samt hantering av mat- och parkavfall. Tanken är att bärkraftiga idéer på sikt ska kunna användas både inom och utanför Stockholmshem. Vårt projekt Gröna Solberga fick Pingvinpriset av Stockholms stads miljöförvaltning och i november vann projektet stadens pris Framsteget för nytänkande, förnyelse och innovation.

Ett annat exempel är satsningen på Rättvist Byggande. Stockholmshem har sedan ett par år en ledande roll i arbetet för sund konkurrens i byggbranschen. Idén är att driva ett proaktivt arbete för en sund konkurrens på lika villkor; för att motverka organiserad brottslighet och säkerställa villkoren i hela kedjan av underentreprenörer på byggarbetsplatser. Under 2020 fick vi stor uppmärksamhet för ett unikt rättsfall då vi uteslöt ett byggföretag från upphandling då vi misstänkte att de utnyttjade illegal arbetskraft. Frågan drevs hela vägen till Högsta förvaltningsdomstolen som gav oss rätt, vilket visade att Rättvist Byggande även fungerar att prövas rättsligt.

Ytterligare ett exempel är ett utvecklat samarbete med Stockholm Exergi, där vi påverkar koldioxidutsläppen för Stockholms fjärrvärme genom en effektivare effektstyrning. Samarbetet syftar till att göra fjärrvärmen fossilfri. Därutöver samarbetar vi för att optimera energianvändningen i våra fastigheter.

Utblick 2021

Pandemin har inte påverkat bostadsmarknaden nämnvärt och efterfrågan på både bostadsrätter och hyresrätter är fortsatt stark i Stockholm. Antalet registrerade hos Bostadsförmedlingen nådde över 700 000 personer vid årsskiftet och närmare 90 000 av dem sökte aktivt bostad under året. Det finns inget som tyder på att efterfrågan skulle mattas av framöver.

En del av våra lokalhyresgäster och näringsidkare kommer även under 2021 att drabbas av pandemins effekter. Vi kommer även under delar av 2021 att behöva stötta med tillfälliga rabatter för att inte normalt bärkraftiga och uppskattade verksamheter ska försvinna under dessa exceptionella omständigheter.

Försäljning av ett mindre antal fastigheter kommer att ske, men är svåra att exakt förutse. Främst handlar det om ombildningar till bostadsrätt. Sju föreningar har bildats bland hyresgästerna och har anmält intresse för att ombilda till bostadsrätt. Totalt rör det sig om som mest 880 lägenheter i fem olika områden i ytterstaden, men det är svårt att bedöma i nuläget hur många som kommer att ombildas. Därutöver kommer några enstaka fastigheter utan strategisk betydelse för företaget att läggas ut för försäljning på marknaden. Dessa fastigheter innehåller inga bostäder.

Vårt bestånd av bostadsfastigheter kommer att öka i takt med att nyproduktion färdigställs. Närmare 800 nya lägenheter planeras vara klara för inflyttning under 2021. Investeringar i nyproduktion beräknas till ca 960 mnkr och för underhåll, ombyggnad och hållbarhet beräknas investeringarna uppgå till storleksordningen 415 mnkr.

Den ökade takten i vår digitalisering och våra flexibla arbetssätt och arbetsplatser under pandemin har gett mersmak och har utvecklats till uppskattade lösningar som vi kommer att fortsätta med även när pandemin är över. Särskilt de lösningar där våra hyresgäster upplever ökad service eller bekvämare kontaktvägar till oss ska behållas och utvecklas.

Under de kommande åren har Stockholmshem en stabil ekonomi med goda resultat vilket gör att vi kan fortsätta investera i ekologisk och social hållbarhet, befintliga fastigheter och nyproduktion.

Nu längtar vi efter att få leverera allt det vi planerat för 2021!

Anette Sand
VD
Stockholm i februari 2021