VD-ord

Året då trenderna bröts

Efter många år av ekonomisk stabilitet – med låga taxor, räntor och inflation – så blev 2022 året då samtliga trender bröts. Så här i efterhand är det lätt konstatera att den tidigare situationen inte varit rimlig och att nivåerna inte var hållbara över tid. Men vi hade alla gärna sett ett mindre våldsamt trendbrott. I dubbel bemärkelse, då en av de tyngsta omvärldsfaktorerna är den mänskliga tragedin i Ukraina. Vem kunde tro att vi skulle drabbas av krig i Europa? Igen? 2022?

Senaste årens framgångar blev en krockkudde

Stockholmshems mångåriga satsning på att skapa en mer hållbar ekonomi är en tillgång nu när omständigheterna förändras så snabbt. De senaste årens fina resultatutveckling har skapat en krockkudde när resultatkurvan viker. Så sent som i oktober i fjol gjorde vi bedömningen att vi ändå skulle kunna nå ägarens resultatkrav, men årets sista månader ville annat. Vi nådde ändå ett resultat på drygt fyrahundra miljoner, men ser nu att nästa års – nedjusterade – resultatkrav från ägaren på trehundra kommer att bli svårt att nå.

Och vi behöver egentligen göra ett bättre resultat än så. Som allmännyttigt bostadsföretag så återinvesteras överskottet ständigt i nästa års verksamhet. Och som ett av det största allmännyttiga bostadsföretagen i landet så behöver vi ständigt genomföra underhållsåtgärder och ombyggnader i vårt bestånd. Åtgärder som kräver att vi gör ett större överskott än vi kan leverera just nu. Ett överskott som också behövs för att göra fortsatta utvecklingssatsningar på hållbarhet. Klimathot och social otrygghet bryr sig inte om konjunkturer. Tvärtom.

Stresstestad förhandlingsmodell

De kraftigt ökande kostnaderna stresstestade också den nya förhandlingsmodellen för de årliga hyresförhandlingarna. I maj ifjol presenterade Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta i sin trepartsöverenskommelse en ny modell med fem parametrar. Hyresgästföreningen och vi stod dock alltför långt ifrån varandra både i analys av kostnadsläget och tolkning av modellen, och vi valde därför att tillsammans med våra systerföretag vända oss till Hyresmarknadskommittén för ett avgörande så snabbt som möjligt. Annars var risken att våra hyresgäster skulle sväva i ovisshet ännu längre in på det nya året.

Utslaget från den oberoende ordföranden blev till slut en höjning på 4,45 procent i genomsnitt. En historiskt hög höjning, men som inte förmår täcka kostnadsökningarna. Det är en verklighet som vi får hantera, och som sagt främst drabbar underhållstakten. Det innebär ingen akut kris år ett, men över tid får det allvarligare konsekvenser.

Vi kan bättre än idag

En hantering är förstås våra egna effektiviseringar. Vi kan bättre än vi presterar idag. Även om vi har levererat bättre resultat varje år fram till nu, har vi en fortsatt stor förbättringspotential att effektivisera våra arbetssätt och processer, pressa kostnader och öka intäkter. Lågkonjunkturens uppsida är att vi får en tydlig draghjälp i att genomföra nödvändiga förändringar snabbare. Förändringar som kommer att göra Stockholmshem starkare än någonsin för hyresgäster och ägare på andra sidan kostnadskrisen.

Lågkonjunkturen drabbar även nyproduktionen. Ökande räntor, byggkostnader, inflation och direktavkastningskrav utmanar nyproduktionskalkylerna rejält. En hovrättsdom slog dessutom under året fast att presumtionshyror – dvs nyproduktionshyror som förhandlas utanför bruksvärdessystemet – bara får höjas med halva den årliga hyreshöjningen. Detta försämrar byggkalkylerna ytterligare, när kravet på direktavkastning ökar och hyresnivåerna drivs därför upp ytterligare. Man får anta att detta inte var hovrättens syfte, särskilt i en konjunktur där utmaningarna är större än på länge för att hålla nyproduktionen igång.

Nöjdast kunder någonsin!

Året 2022 innehöll inte många glädjeämnen. Men inom ett område fick vi anledning att fira ordentligt: våra kunders höga betyg på vår service. Under året presterade vi vårt bästa resultat någonsin. Vi lyckade bryta vikande trender och ökade inom samtliga delområden: hjälp när det behövs, ta kunden på allvar, trygghet och utemiljö. Vi nådde topp tre bland de största bolagen i Sverige och utmanade om förstaplatsen – vilket är vårt mål. Trygghetsresultaten kommer förstås att utmanas nu av den vedervärdiga våldsvågen i Stockholm som på senare tid drabbat så många oskyldiga på så många sätt. Det ställer också krav på oss att öka vårt trygghetsarbete ytterligare.

Men grunden för fina servicebetyg kommer vi fortsätta att utveckla, och det handlar inte i första hand om ekonomi. Nej, det viktigaste för våra kunder är som för alla andra kunder. Att vi ställer oss i våra hyresgästers skor och levererar ett gott boende med en hög servicenivå. Att vi finns tillgängliga och lyssnar, agerar och återkopplar. Allt som gör hyresrätten till en unikt bekväm och trygg boendeform. Även 2023.

Olle Torefeldt
Tf VD
Stockholm i mars 2023