Prognos och riskanalys

Fastighetsbestånd

Under 2019 ökar fastighetsbeståndet ytterligare då ca 600 lägenheter beräknas färdigställas och ca 800 lägenheter byggstartas. Det totala antalet lägenheter kommer att ligga på runt 28 000 vid årets slut om inga försäljningar genomförs.

Efterfrågan av hyresrätter är fortsatt hög: närmare nittio tusen personer sökte aktivt lägenhet via bostadsförmedlingen i Stockholm under året som gick och inget tyder på att intresset minskar under nästa år.

För nyproduktionen är utmaningen förseningar beroende på överklaganden och bristen på byggbar mark. Projektportföljen behöver ökas de närmaste åren om det ska vara möjligt att både parera förseningar av projekt och att uppnå nyproduktionsmålet. För 2019 är ägarens direktiv att byggstarta ca 600 lägenheter.

Tidigare år har Stockholmshem på egen hand kunnat anskaffa byggbar mark genom ett antal förvärv av projektfastigheter, ofta kontor eller lager som kunnat omvandlas till bostäder, men konkurrensen om sådana fastigheter är så stor idag att kostnaderna inte går att motivera för att hyresrättsproduktion. Framöver blir markanvisningar från staden det i stort sett enda vägen till byggbar mark, i konkurrens med i stort sett alla andra bostadsproducenter.

Investeringarna för nästa år beräknas uppgå till totalt 2 546 miljoner kronor. 1 711 miljoner kronor av dessa avser nyproduktion.

I bolagets ägardirektiv för 2019 från Stockholms stad finns ett uppdrag att bereda möjlighet för boende i ytterstaden där allmännyttan har en dominerande ställning att ombilda sina lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt. De stadsdelar som kommer att omfattas av möjligheten ätt ombilda är Rinkeby, Husby, Hökarängen, Rågsved, Hässelby Gård, Fagersjö, Skärholmen, Bagarmossen, Västertorp och Sätra. Bolaget äger cirka 10 000 lägenheter i dessa områden.

Hyresintäkter

De årliga hyresförhandlingarna för 2019 med Hyresgästföreningen slutade i en uppgörelse om en hyreshöjning motsvarande 2,3 procent från 1 januari 2019.

För 2019 budgeteras cirka 51 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter för under året färdigställd ny- och ombyggnad. Lokalhyresintäkterna beräknas öka som en följd av indexuppräkning men även intensifierade insatser för nyuthyrning.

De operativa riskerna för hyresbortfall bedöms som mycket låg de följs noga och bostadsbristen i sig gör att antalet avhysningar beroende på bristande betalningar sällan överstiger 0,1 procent av det totala beståndet.

Renovering och upprustning

Underhållskostnaderna för 2019 budgeteras till 826 miljoner kronor. Det fortsatta upprustningsbehovet av beståndet byggt under sextio- till och med åttiotal har inventerats och har prioriterats. Ett antal av miljonprogramsfastigheterna har dock delvis rustats parallellt med ombyggnader och upprustning av det mer omfattande äldre beståndet byggt under trettio- till och med femtiotalet. Även i det äldre beståndet byggt på trettio- till femtiotalet finns det fortfarande underhållsbehov, även om lägenheter och stående stammar till största delen är åtgärdade.

Finansiella poster

Räntekostnaderna bedöms uppgå till 134 miljoner kronor, vilket är något högre än utfallet för 2018. Antagandena bygger på en fortsatt mycket hög investeringsvolym och en snittränta kring 0,9 procent.

Skatter och avgifter

Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. För närvarande har bolaget en tvist med Skatteverket beträffande avdragsgillhet för bolagets räntekostnader. För en närmare redogörelse hänvisas till bolagets förvaltningsberättelse i årsredovisningen för 2018.

Känslighetsanalys

Förändringar i hyresnivå och låneränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som förfaller eller justeras respektive år.

Ackumulerad resultatpåverkan för åren 2018-2021, Mnkr 
Förändring av    2019 2020 2021
Hyresnivå, bostäder 1% 21 42 63
Hyresnivå, lokaler 1% 2,3 4,6 6,9
Vakansgrad, bostäder 1%-enhet 21 42 63
Vakansgrad, lokaler 1%-enhet 2,3 4,6 6,9
Driftkostnader 1% 12,6 25,2 37,8
         
Räntenivå, räntor  1%-enhet  128 256  384

Resultat

Ägarens resultatkrav för 2019 sänks något till 347 (350) miljoner kronor, exklusive realisationsvinster. Under 2020 ligger avkastningskravet på 330 miljoner. Under våren 2019 kommer en ny treårsplan att upprättas och en genomgång och uppdatering av avkastningskraven kommer att göras.

Koncernens resultaträkning, Mnkr
  Prognos 2019 Utfall 2018
Hyresintäkter 2 491 2 380
Övriga förvaltningsintäkter 69 98
Nettoomsättning 2 560 2 478
Drift -1 298 -1 275
     
Markavgifter -25 -21
Fastighetsskatt -58 -56
Summa fastighetskostnader -1 381 -1 352
Driftnetto 1 179  1 126
Avskrivningar -579 -524
Bruttoresulat 600 602
Centrala administrationskostnader -119 -113
Rörelseresultat 481 489
Finansnetto -134 -128
Resultat efter finansnetto 347 361