Det här planerar vi att göra

Målet med renoveringen är att vi får ett välskött och fungerande hus, och att du trivs i din lägenhet och känner dig trygg.

Det här planerar vi att göra

• Byta rör och ledningar för vatten och avlopp; ett så kallat stambyte
• Renovera badrummen i alla lägenheter: kakel, klinkergolv, nytt handfat, badrumsskåp, toalett och dusch
• Ny modern elinstallation med jordfelsbrytare.
• Byta ventiler och termostater på element
• Renovera befintligt kök eller byta till nytt kök och nya vitvaror
• Måla trapphus
• Förbättra tryggheten i fastigheten:
  - Närvarostyrd belysning i allmänna utrymmen som källare och trapphus
  - Dörrar med glas till källarutrymmen (så man ser om någon står innanför/utanför)
  - Förbättra skalskyddet med elektroniskt låssystem.

Nytt underhållsystem

När renoveringen är klar byter vi system för underhåll i din lägenhet. Idag har vi ett system som kallas VLU, valfritt lägenhetsunderhåll, där det är du som hyresgäst som bestämmer och bekostar om, när och hur ytskikten ska renoveras i lägenheten. Med det nya systemet blir det Stockholmshem som ansvarar för underhållet och avgör när det ska ske, exempelvis tapetsering, målning eller om golven behöver renoveras.

Våra kundenkäter visar att hyresgäster förväntar sig att underhåll ingår i hyran, och vi hoppas att du ska bli mer nöjd med det nya systemet.

Tidplan

Just nu pågår samrådet och det är för tidigt att säga när vi kan starta renoveringsarbetena. Vår ambition är att nå en samrådsöverenskommelse under hösten 2022 och sedan ser processen för ombyggnaden ut så här:

• Samråd (pågår)
• Vi presenterar resultatet från samrådet
• Hyresgästgodkännande
• Renoveringen startar och vi beräknar att arbetet tar tolv veckor per lägenhet
• Renoveringen beräknas pågå under ca tre år i området

Lite praktisk information redan nu

• Fint hemma-beställningar: Det är inte längre möjligt att göra beställningar ur vårt Fint hemma sortiment. Vi stoppar möjligheten till nya beställningarna för att undvika att göra renoveringsinsatser som vi sedan måste göra om i samband med renoveringen.
• Färg och materialval: I god tid innan renoveringen börjar i din lägenhet kommer du att kunna göra färg- och materialval till både kök och badrum.
• Flytta till tillfällig bostad under renoveringen: Eftersom arbetet i lägenheterna omfattar både kök och badrum, så blir det i vissa fall svårt att bo kvar under renoveringsperioden, till exempel om du bor i en liten lägenhet. Arbetena kommer att pågå i ca 12 veckor per lägenhet och vi kommer att göra vårt bästa för att allt ska gå så smidigt som möjligt. Stockholmshem hjälper dig som behöver evakueras med ett tillfälligt boende under renoveringsperioden av din lägenhet. Vi kommer även anlita en flyttfirma för flytt av ditt bohag till den tillfälliga lägenheten och eventuell magasinering.

Du kommer att få löpande information om den planerade renoveringen. Men skulle du ha frågor är du välkommen att höra av dig till oss.

Samråd – steg för steg

• Informationsmöte: Vi berättade varför husen behöver renoveras, vilka åtgärder som behöver göras och vad du som hyresgäst har möjlighet att påverka och hur det går till.
• Utse samrådsgrupp: Nästa steg är att skapa en samrådsgrupp som består av representanter från Stockholmshem, Hyresgästföreningen och er som bor i huset (fem till åtta hyresgäster).
• Samrådsmöten: Samrådet pågår ofta under några månader, oftast tre till sex månader, då samrådsgruppen träffas ett antal gånger, cirka fem möten).
• Överenskommelse: Ambitionen med samrådet är att nå en gemensam överenskommelse mellan Stockholmshem och samrådsgruppenen med en rekommendation för renovering av gemensamma utrymmen och två olika upprustningsnivåer för kök och badrum
• Information till alla hyresgäster: Efter att samrådet avslutats får du information om vad samrådsgruppen kommit överens om i den gemensamma överenskommelsen.
• Hyresgästgodkännande: För att Stockholmshem ska kunna göra starta renoveringen hyresgästernas godkännande. Det krävs 100 procents godkännande för renovering i lägenheter och drygt 50 procent för åtgärder i allmänna utrymmen. Om Stockholmshem inte får hyresgästernas godkännande kan de välja att lämna ärendet vidare till hyresnämnden för ett avgörande.

Samråd – en möjlighet att påverka

Du har möjlighet att påverka delar av renoveringen. Det sker i samrådet där ni hyresgäster representeras av ett antal grannar.

Upprustningsnivåer för kök och badrum

Samrådsgruppen tar fram en rekommendation för olika för renovering av kök och badrum. Skillnaden mellan nivåer för kök kan vara nytt kök eller renoverat befintligt kök. Det kan också vara parkettgolv istället för linoleum och möjlighet att välja annan färg på köksluckor. Vilka nivåer som gäller är unikt för varje projekt och något som ni kommer samråda om.

Färg- och materialval i kök och badrum

Samrådsgruppen kommer också ta fram ett urval av färger och material som ni hyresgäster sedan kan välja emellan. Till exempel:

• Kök: Väggfärg, färg på köksluckor och olika bänkskivor, golv
• Badrum: Val av kakel och klinker.

Det här bestämmer hyresnivån

Hyran bestäms utifrån ett antal faktorer, exempelvis:

• Läget
• Lägenhetens storlek
• Fastighetens och lägenhetens standard och modernitet
• Närhet till exempelvis kommunikationer och service.

Enligt bruksvärdessystemet jämförs hyran med hyror som förhandlats fram för likvärdiga lägenheter med samma standard och i likvärdigt läge, så hyrorna ska ligga på liknande nivåer. Regelverket för hyressättning gäller för både allmännyttan och privatägda fastigheter.

Hyresnivån bestäms utan att ta hänsyn till produktionskostnader (dvs kostnaden att renovera huset), driftskostnader och andra kostnader/förvaltningskostnader.

Så här går en hyresförhandling till

Hyrorna sätts i första hand i hyresförhandlingar mellan hyresvärden, i det här fallet Stockholmshem, och Hyresgästförening region Stockholm. Om parterna inte kan komma överens bestäms hyran i Hyresnämnden som är en domstolsliknande nämnd. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt.

Förhandlingen startar med att Stockholmshem lämnar en så kallad förhandlingsframställan till Hyresgästföreningen om nya hyror. I förhandlingen utgår parterna från överenskommelsen mellan Stockholmshem och samrådsgruppen. Förhandlingen omfattar även hur de nya hyresnivåerna ska fasas in. Det sker oftast stegvis under en period om tre till fyra år.

Några av er kommer att bo kvar under renoveringen och en del behöver flytta till en annan bostad när vi renoverar din lägenhet. Vi förstår att det är jobbigt och därför brukar vi kompensera med en hyresfri period efter renoveringen, vanligtvis en till två hyresfria månader, då vi står för hyran. Detta är också en del i förhandlingen mellan Stockholmshem och Hyresgästföreningen.

Hör gärna av dig med frågor

Har du frågor och funderingar är du välkommen att höra av dig till oss. Du vänder dig i första hand till projektsamordnare Marie Sandberg på telefon 08-508 392 58 och e-post ombyggnad-traneberg@stockholmshem.se.

Här ser du svar på de frågor vi fick under och efter mötet.