Sammanfattning av möte 24 november

Huset behöver renoveras

Våra hus på Ekholmsvägen är i stort behov av renovering. Vi har gjort flera inventeringar i husen och lägenheterna mellan 2015 och 2019, och då fokuserat särskilt på kök och badrum. Inventeringarna visar att:

• Rör och ledningar för vatten och avlopp är trasiga och läcker
• Läckage från rör och ledningar har orsakat fukt- och vattenskador hos flera av er
• Köken är slitna och behöver renoveras
• Badrummen är i dåligt skick
• Elinstallationer uppfyller inte dagens krav.

Målet med renoveringen

• Ett välskött och fungerande hus. Vi vill att du ska uppleva att du bor i ett hus och i en lägenhet som är välskött och som fungerar.
• Att du trivs din lägenhet och känner dig trygg.
• Bättre inomhusklimat.

Det här planerar vi att göra

• Vi ska byta rör och ledningar för vatten och avlopp, ett så kallat stambyte
• Renovering av toalett och badrum. Det blir kakel, klinkergolv, ny toalett, nytt handfat och badrumsskåp. Du kan välja mellan dusch eller badkar.
  - För att du som bor i en tvåa ska få mer förvaringsutrymme byggs toaletten om till garderob och det blir en toalett i badrummet.
  - I treorna renoveras toaletten och det blir även en toalett i badrummet.
• Varsam renovering av kök. Inventeringar som vi gjort visar att köksskåp (stommar) och köksluckor är i bra skick, och därför kan vi behålla köken och modernisera dem till dagens standard. Det blir nya vitvaror; kyl-frys, kyl, frys, spis och spiskåpa samt förberett för diskmaskin. Köksluckorna målas om och bänkskivorna höjs till dagens standard. Du som bor i en trea eller fyra kommer kunna välja öppen planlösning.
• Modernisera elen till dagens standard. Vi drar om elledningar och i lägenheterna blir det jordad el, nya uttag och ny elcentral (med brytare).
• Minska energianvändningen genom att alla fönster får en tilläggsruta
• Elementen får nya ventiler och vi kommer att injustera värmen – det gör att du får en jämnare temperatur i lägenheten
• Närvarostyrd belysning i trapphus, tvättstugor, förråd och cykel- och barnvagnsrum.

Nytt underhållsystem

När renoveringen är klar byter vi system för underhåll i din lägenhet. Idag har vi ett system som kallas VLU, valfritt lägenhetsunderhåll, där du som hyresgäst bestämmer och bekostar om, när och hur ytskikten ska renoveras i lägenheten. Med det nya systemet blir det Stockholmshem som ansvarar för underhållet och avgör när det ska ske, exempelvis tapetsering, målning eller om golven behöver renoveras.

Våra kundenkäter visar att hyresgäster förväntar sig att underhåll ingår i hyran, och vi hoppas att du ska bli mer nöjd med det nya systemet. Vi berättar mer om det lite längre fram.

Preliminär tidplan

• Januari 2022: Samråd startar
• Våren 2022: Vi presenterar resultatet från samrådet
• Våren 2022: Hyresgästgodkännande
• Våren 2023 (tidigast): Renoveringen startar och vi beräknar att arbetet tar tolv veckor per lägenhet. Vi kommer bygga om trapphus för trapphus.
• Renoveringen beräknas pågå i cirka två år.

Lite praktisk information redan nu

Fint hemma-beställningar: Det är inte längre möjligt att göra beställningar ur vårt Fint hemma sortiment. Vi stoppar möjligheten till nya beställningarna för att undvika att göra renoveringsinsatser som vi sedan måste göra om i samband med renoveringen.

Färg och materialval: I god tid innan renoveringen börjar i din lägenhet kommer du att kunna göra nya färg- och materialval.

Bo kvar/Flytta till tillfällig bostad under renoveringen: Du kommer att bo kvar i din lägenhet under renoveringen. Vi håller på att se över lösningar för matberedning samt toalett- och duschmöjligheter.

Särskilda behov av tillfällig lägenhet: Om du av någon anledning har särskilda behov som gör att du inte kan bo kvar i din lägenhet under renoveringen, är det viktigt att du kontaktar projektsamordnare Malin Carlsson och inkommer med ett underlag som styrker orsaken till det.

Samråd – steg för steg 

• Informationsmöte: På mötet berättade vi varför husen behöver renoveras, vilka åtgärder som behöver göras och vad du som hyresgäst har möjlighet att påverka och hur det går till.
• Utse samrådsgrupp: Nästa steg är att skapa en samrådsgrupp som består av representanter från Stockholmshem, Hyresgästföreningen och er som bor i huset (5-8 hyresgäster).
• Samrådsmöten: Samrådet pågår ofta under några månader, oftast 3-6 månader, då samrådsgruppen träffas ett antal gånger, cirka fem möten).
• Överenskommelse: Ambitionen med samrådet är att nå en gemensam överenskommelse mellan Stockholmshem och samrådsgruppenen med en rekommendation för renovering av gemensamma utrymmen och två olika upprustningsnivåer för kök och badrum
• Information till alla hyresgäster: Efter att samrådet avslutats får du information om vad samrådsgruppen kommit överens om i den gemensamma överenskommelsen.
• Hyresgästgodkännande: För att Stockholmshem ska kunna göra starta renoveringen krävs hyresgästernas godkännande; 100 procent för renovering i lägenheter och drygt 50 procent för åtgärder i allmänna utrymmen. Om Stockholmshem inte får hyresgästernas godkännande kan vi välja att lämna ärendet vidare till hyresnämnden för ett avgörande.

Samråd – en möjlighet att påverka

Du har möjlighet att påverka delar av renoveringen. Det sker i samrådet där ni hyresgäster representeras av ett antal grannar.

• Upprustningsnivåer för kök och badrum: Samrådsgruppen tar fram en rekommendation för en basnivå och utökad nivå för kök och badrum. Skillnaden mellan basnivå och utökad nivå kan exempelvis vara att välja finare köksluckor. Utökad nivå för badrum kan det vara tillval som handdukstork, duschvägg och kommod. Vad som omfattas av basnivå respektive utökad nivå är unikt för varje projekt och något som ni kommer samråda om.
• Färg- och materialval i kök och badrum: Samrådsgruppen tar fram ett urval av färger och material som ni hyresgäster sedan kan välja emellan. För kök är det färg på köksluckor, kakel och material på bänkskiva. För badrum är det val av kakel och klinker.

Vill du vara med i samrådsgruppen?

Vi ser gärna att samrådsgruppen representeras av hyresgäster i olika typer av hushåll, exempelvis lägenhetsstorlek och livsfas. Du anmäler ditt intresse till Per Jansson senast den 20 december på e-post per.jansson2@hyresgastforeningen.se eller telefon 070-341 65 52.

Det här bestämmer hyresnivån

Hyran bestäms utifrån ett antal faktorer, exempelvis:

• Läget
• Lägenhetens storlek
• Fastighetens och lägenhetens standard och modernitet
• Närhet till exempelvis kommunikationer och service.

Enligt bruksvärdessystemet jämförs hyran med hyror som förhandlats fram för likvärdiga lägenheter med samma standard och i likvärdigt läge, så hyrorna ska ligga på liknande nivåer. Regelverket för hyressättning gäller för både allmännyttan och privatägda fastigheter.

Hyresnivån bestäms utan att ta hänsyn till produktionskostnader (dvs kostnaden att renovera huset), driftskostnader och andra kostnader/förvaltningskostnader.

Så här går en hyresförhandling till

Hyrorna sätts i första hand i hyresförhandlingar mellan hyresvärden, i det här fallet Stockholmshem, och Hyresgästförening region Stockholm. Om parterna inte kan komma överens bestäms hyran i Hyresnämnden som är en domstolsliknande nämnd. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt.

Förhandlingen startar med att Stockholmshem lämnar en så kallad förhandlingsframställan till Hyresgästföreningen om nya hyror. I förhandlingen utgår parterna från överenskommelsen mellan Stockholmshem och samrådsgruppen. Förhandlingen omfattar även hur de nya hyresnivåerna ska fasas in. Det sker oftast stegvis under en period om 3-4 år.

De flesta av er kommer att bo kvar under renoveringen, och någon kan behöva flytta till en annan bostad när vi renoverar din lägenhet. Vi förstår att det är jobbigt och därför brukar vi kompensera med en hyresfri period efter renoveringen, vanligtvis 1-2 hyresfria månader, då vi står för hyran. Detta är också en del i förhandlingen mellan Stockholmshem och Hyresgästföreningen.

Hör gärna av dig med frågor!

Har du frågor och funderingar är du välkommen att höra av dig till oss! Du vänder dig i första hand till projektsamordnare Malin Carlsson på tfn 08-508 39 473 och e post malin.carlsson@stockholmshem.se.

Vi kommer också finnas på plats den 1 december kl 12.00-15.00, i lokalen ”Träffen” på Äspholmsvägen 30.