Externa risker

Skatter och avgifter

Politiska beslut rörande skatter, avgif­ter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska re­sultat. Bolagsskatten sänktes 2013 till 22 procent. Arbetsgivaravgiften upp­går till 31,42 procent och är oförändrad jämfört med 2013. Bolagets tomträttsavgälder för 2014 är budge­terade till 16 miljoner kronor och så­ledes är inte exponeringen så hög av­seende eventuella förändringar.

Kostnaderna för fastighetsskatt förändrades från den 1 januari 2008. Skatten på bostäder ersattes av en fastighetsavgift per lägenhet eller högst 0,3 procent av taxeringsvär­det. För 2014 är fastighetsavgiften satt till 1 217 kronor per lägenhet och år. På lokaler utgår fortfarande fastighetsskatt med 1 procent. Från och med 2013 är nyproducerade bostäder befriade från fastighetsavgift i 15 år. Regelverket kring fastighets­skatten har varit omdiskuterad och det råder fortfarande osäkerhet om hur den kan komma att förändras i framtiden. Den statliga Bostadsbe­skattningskommittén föreslog i en ut­redning att fastighetsavgiften ska av­skaffas från och med 2015. Huruvida detta genomförs är oklart. Om be­slutet genomförs skulle detta minska bolagets kostnader med cirka 30 mil­joner kronor årligen.

Möjligheterna att besluta om för företaget kostsamma effekter är sto­ra. För 2014 är fastighetsskattekost­naden budgeterad till 46 miljoner kronor. Kostnaderna för värme och fastighetsel motsvarade 34 procent av driftkostnaderna under 2013. Bäg­ge dessa media ligger i riskzonen för pålagor såsom punktskatter och poli­tiskt betingade beslut och regleringar. Övriga driftkostnader bedöms följa den allmänna prisutvecklingen.

Riksdagen har i slutet av 2012 ta­git beslut om skärpta avdragsregler för interna räntor. Moderbolaget Stock­holms Stadshus AB har mot bakgrund av de nya reglerna ansökt hos Skat­terättsnämnden om förhandsbesked huruvida rätt till avdrag föreligger för räntekostnader på lån från Stockholms stad från och med år 2013. Totalt sett bedöms området skatter och avgifter ligga på risknivån hög.

Beståndsförändringar

Vid årsskiftet 2013/2014 var fastig­hetsbeståndet räknat i antal lägenheter i stort sett oförändrat jämfört med fö­regående år – 25 396. Omvandlingen till bostadsrätter var under året fort­satt låg efter begränsningar i erbjudandet till hyresgästerna sedan 2011. Endast 66 lägenheter ombildades vil­ket är en ytterligare minskning jäm­fört med föregående år. Vid årsskiftet hade antalet aktuella intresseanmäl­ningar dock ökat till 814 lägenheter varav tre större föreningar i Sätra och Skärholmen stod för merparten.

Kommunstyrelsen för Stockholms Stadshus AB beslutade i februari 2013 om en omfördelning av drygt 10 700 lägenheter hos de tre kommunägda bostadsbolagen.

Efter ett förhandsbesked i Skatte­rättsnämnden som innebar att fastighetsbytena var skattepliktiga stop­pades den planerade omfördelningen i januari 2014. Detta skulle innebära en kostnad som motverkar den pla­nerade omfördelningens syfte i så stor utsträckning att den inte genomförs. Stockholms stad beslutade dock att överklaga beslutet för att få den prin­cipiella frågan prövad: om ägarens möjlighet att i framtiden påverka för­valtningen av stadens fastigheter via omstruktureringar.

Risker som ett minskat bestånd för med sig är bland annat minskade intäk­ter och en övertalighet bland persona­len som kan göra det svårt att behålla rätt kompetenser. Samtidigt pågår en generationsväxling på företaget som underlättar en successiv justering av be­manningen. Sammantaget bedöms ris­kerna med ett snabbt minskande fastighetsbestånd till nivån låg till mellan.

Känslighetsanalys

Förändringar i hyresnivå och låne­ränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som för­faller eller justeras respektive år.

Ackumulerad resultatpåverkan för åren 2014-2016, mnkr
Förändring av 2014 2015 2016
Hyresnivå, bostäder 1% 17,9 35,8 53,7
Hyresnivå, lokaler 1% 1,6 3,2 4,8
Vakansgrad, bostäder 1%-enhet 17,9 35,8 53,7
Vakansgrad, lokaler 1%-enhet 1,6 3,2 4,8
Driftkostnader 1% 8,7 17,4 26,1
Räntenivå, räntor 1%-enhet 68 136 204