Fastigheternas värde

Det sammanlagda marknadsvärdet för Stockholmshems fastigheter ökade med 2,6 miljarder kronor under 2016 och bedömdes vid årsskiftet 2016/2017 till 43,1 (38,5) miljarder kronor. Fastigheterna var bokförda till 17,5 (16,5) miljarder kronor och taxeringsvärdet uppgick till 29,5 (25,1) miljarder kronor.

Den svenska ekonomin visade på fortsatt styrka under 2016. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerade efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsatte att förbättras och sysselsättningen ökade.
Det rådde hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden under 2016. Omsätt-ningen slog rekord med en volym som översteg 200 miljarder kronor. Bostäder och kontor stod för den största andelen, men det rådde god efterfrågan även inom andra segment. Köparna dominerades av svenska investerare, medan andelen utländska investerare minskade under det senaste året. På grund av flyktingkrisen har även den offentliga konsumtionen skjutit i höjden.
Finansieringsmöjligheterna försämrades under slutet av 2016 för sämre objekt i mindre attraktiva lägen.

Det sammanlagda marknadsvärdet för Stockholmshems fastigheter ökade med 4,6 miljarder kronor under 2016 och bedömdes vid årsskiftet 2016/2017 till 43,1 (38,5) miljarder kronor. Fastigheterna var bokförda till 17,5 (16,5) miljarder kronor och taxeringsvärdet uppgick till 29,5 (25,1) miljarder kronor.

Den svenska ekonomin visade på fortsatt styrka under 2016. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerade efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsatte att förbättras och sysselsättningen ökade.

Det rådde hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden under 2016. Omsättningen slog rekord med en volym som översteg 200 miljarder kronor. Bostäder och kontor stod för den största andelen, men det rådde god efterfrågan även inom andra segment. Köparna dominerades av svenska investerare, medan andelen utländska investerare minskade under det senaste året. På grund av flyktingkrisen har även den offentliga konsumtionen skjutit i höjden.

Finansieringsmöjligheterna försämrades under slutet av 2016 för sämre objekt i mindre attraktiva lägen.

Fastigheternas värde 2016

Utblick 2017

Den globala konjunkturen väntas långsamt stärkas under kommande år, om än från en låg nivå. Trots detta går den ekomiska återhämtningen, särskilt i Europa, trögt. Det råder fortsatt risk för fördjupad politisk oro (som följdeffekter av Brexit och det amerikanska valet) och förnyad finansiell turbulens (som en inbromsning av den kinesiska ekonomin), vilket kan leda till en svagare utveckling. Tillväxten i svensk ekonomi väntas dämpas under kommande år. 

Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, men den goda utvecklingen bedöms avta. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten då de drar nytta av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och en stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Bristen på utbildad ar-betskraft har ökat ytterligare vilket begränsar möjligheter för tillväxt. Arbetsmark-naden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning. 
Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket talar för ökande offentlig kon-sumtion; i boende, undervisning, hälso- och sjukvård med mera. Efter många år av expansiv finanspolitik och fallande offentligt finansiellt sparande ökar trycket på fi-nanspolitiken att gå in i en fas av åtstramningar.
Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark under 2017. Kvalitativa ob-jekt – som bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor – i storstads- och tillväxtregionerna, ses fortfarande som attraktiva investeringar. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms emellertid som begränsad. Investe-ringar i kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, han-delsfastigheter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det finns även ett stort intresse för nyproduktion och byggrätter.
Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investerings-behov (moderniserings-/anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmark-nader.

Den globala konjunkturen väntas långsamt stärkas under kommande år, om än från en låg nivå. Trots detta går den ekomiska återhämtningen, särskilt i Europa, trögt. Det råder fortsatt risk för fördjupad politisk oro (som följdeffekter av Brexit och det amerikanska valet) och förnyad finansiell turbulens (som en inbromsning av den kinesiska ekonomin), vilket kan leda till en svagare utveckling. Tillväxten i svensk ekonomi väntas dämpas under kommande år. 

Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, men den goda utvecklingen bedöms avta. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten då de drar nytta av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och en stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Bristen på utbildad arbetskraft har ökat ytterligare vilket begränsar möjligheter för tillväxt. Arbetsmarknaden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning.

Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket talar för ökande offentlig konsumtion; i boende, undervisning, hälso- och sjukvård med mera. Efter många år av expansiv finanspolitik och fallande offentligt finansiellt sparande ökar trycket på finanspolitiken att gå in i en fas av åtstramningar.

Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark under 2017. Kvalitativa objekt – som bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor – i storstads- och tillväxtregionerna, ses fortfarande som attraktiva investeringar. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms emellertid som begränsad. Investeringar i kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det finns även ett stort intresse för nyproduktion och byggrätter.

Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings-/anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader.

Marknadsvärdering

Stockholmshems fastigheter värderades i det Internetbaserade analysverktyget Datscha, med årsskiftet 2016/2017 som värdetidpunkt. Värderingarna kvalitetssäkrades av NAI Svefa. Fastighetsbeståndet omfattade 379 värderingsobjekt. Alla värderingsobjekt, som innehades per den sista december 2016, värderades.

Värderingsunderlag

Stockholmshem ansvarade för areor, hyror, fastighetstaxeringsuppgifter, investeringar samt övriga förutsättningar för byggprojekt. NAI Svefa har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav med ledning av egna orts- och marknadsanalyser. Uppgifter om ortspriser och avkastningskrav utgjordes av lagfarna köp, som inhämtades från ortsprisregister. I NAI Svefas analys av köp och försäljningar är bostadsrättsföreningars förvärv undantagna.

Värderingsmetodik

Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder, och metodiken ansluter i allt väsentligt till IPD:s riktlinjer. Värdebedömningarna grundades dels på kassaflödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar och dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser.

Antaganden

Värderingen genomfördes med nedanstående antaganden och förutsättningar. Drift- och underhållskostnader bedömdes genom statistik och erfarenhet. Kostnaderna varierade beroende på lokaltyp och ålder.

  • Kalkylperioden omfattar tio år.
  • Inflationen antas bli 2,0 procent per år under hela kalkylperioden.
  • Hyresutvecklingen uppgår till högst inflationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Hyran anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång.
  • Driftskostnadsökningar bedöms till att i normalfallet följa inflationstakten.
  • Kalkylräntan varierar mellan 2,90 och 9,20 procent beroende på risk.
  • Vakansgraden bedöms utifrån ett långsiktigt marknadsmässigt perspektiv.
  • Det åsatta långsiktiga direktavkastningskravet för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan 0,90 och 7,20 procent. Metodiken har förändrats från ett mer övergripande förhållningssätt med schabloniserade indata till ett mer objektsspecifikt angreppssätt vilket påverkat nivån på direktavkastningen.

Referenstabell direktavkastning 2016
Bostäder, område 2016
Östermalm 0,95-3,10
Vasastaden 0,95-3,10
Kungsholmen 0,95-3,10
Södermalm 0,95-3,10
Södra inre ytterstaden 1,65-3,50
Västra inre ytterstaden 1,80-3,45
Södra yttre ytterstaden 2,60-4,95
Västra yttre ytterstaden 2,55-5,50
Kommersiella lokaler 5,50-7,25