VD har ordet

Att arbeta med boende i Stockholm är verkligen utmanande, händelserikt, intressant – och viktigt!

Eva Nygren
Eva Nygren, VD

Summeringen av verksamhetsåret 2016 både liknar och avviker från de summeringar som vi har kunnat göra de senaste åren. Uppdragen och ambitionerna att öka nyproduktion, upprusta det äldre beståndet och ständigt utveckla kärnverksamheten – förvaltningen – är lika aktuella som tidigare år. Lika angeläget är det att all denna verksamhet måste präglas av framtidssäkra och hållbara lösningar i så hög utsträckning som möjligt. Samtidigt tillkommer, som under fjolåret, nya uppdrag med boenden för nya kundgrupper. Att arbeta med boende i Stockholm är verkligen utmanande, händelserikt, intressant – och viktigt!

Hög aktivitet på en fortsatt het marknad

Omvärlden förändras ständigt, men utvecklingen på vår lokala marknad – och bostäder är onekligen en mycket lokal marknad – följer samma tendenser som under en rad av år. Efterfrågan av hyresrätter är fortsatt hög: över sjuttio tusen personer sökte aktivt lägenhet via bostadsförmedlingen under året som gick. Många bostads- och byggföretag ökar sin nyproduktion samtidigt som upprustningsbehoven är stora i delar av det äldre beståndet i Stockholm. Konkurrensen om nyckelkompetenser hårdnar liksom på tillgängliga entreprenörer vilket påverkar våra upphandlingar och kostnadsutvecklingen, och ser ut att bli en allt större utmaning de närmaste åren.

En annan del av den lokala marknaden är avsaknaden av en systematisk hyressättning i Stockholm, något som finns i de flesta andra större städer i landet. Arbetet med att genomföra det även i Stockholm för oss och stadens två andra kommunägda bostadsföretag Familjebostäder och Svenska Bostäder fortsatte tillsammans med Hyresgästföreningen Region Stockholm under fjolåret.

Målet är att slutföra arbetet med att skapa ett systematiskt hyressättningsverktyg inom bruksvärdessystemet – ”Stockholmshyra” – under 2017. Syftet är att det ska bli enklare att beskriva och förstå hur hyran är uppbyggd utifrån tydliga kriterier såsom område, hus, lägenhet, standard och service. Idag har fastighetens ålder alltför stor inverkan, likvärdiga lägenheter på samma gata kan ha olika hyra beroende på husets byggår. Det är inte rimligt.

Mer mark krävs för ökande nyproduktion

Stockholmshems nyproduktionstakt har legat stadigt på drygt femhundra byggstartade lägenheter i snitt de senaste fem åren, vilket innebär att ägarens mål därmed har uppnåtts. Uppdraget från ägaren är att framöver successivt öka volymen årsvis för att nå en fördubbling till tusen byggstartade lägenheter till 2019.

Den största utmaningen för att nå det målet framöver är just nu tillgången på mark. Under de gångna åren har Stockholmshem själva kunnat anskaffa byggbar mark genom ett antal förvärv av projektfastigheter – ofta lokaler som varit lämpliga att omvandla till bostäder. Detta tillsammans med att Stockholmshem äger marken i sina äldre områden har gjort att beroendet av markanvisningar från staden inte varit avgörande för att nå byggmålen.

Nu är situationen annorlunda. Utbudet på lämpliga projektfastigheter är betydligt mindre och konkurrensen om dessa driver upp priserna till orimliga nivåer. Den egna byggbara marken har minskat i takt med att de enklast byggbara lägena bebyggts. Detta sammantaget innebär att en kraftig ökning av markanvisningar är nödvändig för att kunna öka nyproduktionstakten. Stockholmshem ökar därför ansökningarna, men konkurrerar med alla andra bostadsproducenter och saknar den egna rådigheten över att hitta byggbar mark som varit så framgångsrik de senaste åren.

Samtidigt är det viktigt att vi kan bygga på den tillgängliga marken som finns. Det innebär att bygga bredvid, bygga på, på andra sidan gatan och utveckla de fastigheter som finns. Då är det av yttersta vikt att vi alla har tolerans när staden utvecklas.

Nya målgrupper i studentbostäder och modulhus

Utöver byggande för den reguljära hyresmarknaden har bolaget på senare fått fler uppdrag att bygga för särskilda målgrupper. Under fjolåret flyttade de första studenterna in i nybyggda Älvsjö studenthus som totalt kommer att innehålla 279 studentlägenheter.

Stockholmshem är sedan många år den huvudsakliga fastighetsägaren för stadens stiftelse SHIS Bostäders verksamhet, vars fokus är att erbjuda boenden för grupper som har svårare att ta sig in på den ordinarie bostadsmarknaden av ekonomiska eller sociala skäl; ungdomar, ensamstående och familjer.

Under 2016 ökade behoven att ordna bostäder för flyktingar som fått permanent uppehållstillstånd i Sverige. En ny bosättningslag fördelade antalet personer per kommun och Stockholm fick i uppdrag att ta emot drygt 2 800. Stadsledningskontoret leder och samordnar arbetet och ger stadens bostadsbolag, socialförvaltningen och SHIS Bostäder olika uppgifter inom uppdraget.

Eftersom SHIS Bostäder kommer att driva dessa genomgångsbostäder har Stockholmshem fått i uppdrag att skapa merparten av bostäderna. Det sker både genom att bygga modulhus med tidsbegränsade bygglov och att rusta upp och bygga om lämpliga befintliga fastigheter. Modulhusen har dock försenats under året då samtliga bygglov överklagats av kringboende.

Strategier och åtgärder för ökad hållbarhet

Stockholmshems strategiska hållbarhetsarbete kan kortfattat sammanfattas dels i ett antal utpekade åtgärdsområden, dels i utvalda stadsdelar där särskilda utvecklingsprojekt drivits över tid. Stockholmshems breda och omfattande verksamhet ger företaget stora möjligheter att bidra till ökad hållbarhet, såväl i det egna arbetet som indirekt i samarbete med hyresgästerna. Syftet är både att möta upp mot stadens hållbarhetsambitioner och Stockholmshems eget framtidsansvar som en stor samhällsaktör.

Åtgärderna är identifierade i såväl stadens budget och miljöprogram som internat av bolaget och rör områden som miljövänliga transporter, energieffektivisering och social hållbarhet i olika upphandlingar.

Utvecklingsprojekten i stadsdelar är bolagets egna initiativ och har hittills omfattat Hållbara Hökarängen och Bagarmossen SmartUp. Strategin har varit att se till de olika stadsdelarnas unika förutsättningar och sedan vidta olika åtgärder för att stödja olika lokala verksamheter i syfta att öka tryggheten och social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet över tid genom medveten utveckling av stadsdelscentra och uppmuntra olika hyresgästinitiativ. I det pågående Bagarmossen SmartUp har fokus legat på stadsodling, ett levande centrum och entreprenörskap.

Ett upprustningsprojekt med unik hållbarhetsprofil startade under året i Årsta. Satsningen ingår i EU-initiativet GrowSmarter som omfattar flera europeiska städer. Stockholm, Barcelona och Köln är demonstrationsstäder tillsammans med de innovativa miljöteknikföretag som ingår i projektet. Metoden är att både skapa miljösmarta lösningar i fastigheterna och ge hyresgästerna möjlighet att agera mer miljövänligt. Målet är att minska energiförbrukningen och utsläppen från transporter med 60 procent området.

Stabilt ekonomiskt resultat och nöjdast kunder någonsin

Det ekonomiska resultatet för året landade på 377 miljoner kronor, d v s nästan exakt de 380 som ägaren satt som mål. Nettoomsättningen ökade till drygt 2,2 miljarder kronor och har under en femårsperiod ökat med nästan 350 miljoner kronor. Fortsatt hög takt i nyproduktion och kommande upprustningar kommer att öka omsättningen ytterligare framöver.

Ett unikt resultat för året som gick är att Stockholmshem fick bäst betyg någonsin av sina hyresgäster i den årliga hyresgästenkäten. Efter att ha stått still och stampat några år ökade serviceindex med 1,6 procentenheter till 83,2 vilket är ett rejält kliv när det handlar om index på så höga nivåer.

Det höga betyget är en produkt av många olika insatser av engagerade medarbetare men också företagets samlade ambition att uppnå ständiga förbättringar genom metodiska processinriktade arbetssätt som nu börjar ge frukt. Ett betyg som blir en utmaning att uppnå – och helst överträffa – under nästa verksamhetsår.

Eva Nygren

i februari 2017