Fastigheternas värde

Det sammanlagda marknadsvärdet för Stockholmshems fastigheter ökade med 2,6 miljarder kronor under 2014 och bedömdes vid årsskiftet 2014/2015 till 35,8 (33,2) miljarder kronor. Fastigheterna var bokförda till 15,2 (14,2) miljarder kronor och taxeringsvärdet uppgick till 24,4 (23,9) miljarder kronor.

Den svenska fastighetsmarknaden 2014 har trots lågkonjunktur och det osäkra omvärldsläget varit god med bibehållna avkastnings- och prisnivåer inom flera delmarknader och segment. Inom attraktiva delmarknader/segment har det noterats en positiv utveckling med sjunkande direktavkastningskrav och stigande priser. Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 2014 uppgick till cirka150 miljarder. 

Tillgången på kapital på marknaden är mycket god och det gångna året har bjudit på ett antal börsnoteringar och obligationsmarknaden har varit stark vilket tyder på ett stort intresse för alternativa finansieringsformer. Möjligheterna att erhålla bankfinansiering har fortsatt att förbättras under året. Efterfrågan har varit betydligt större än utbudet och en stor del av transaktionsvolymen 2014 utgörs av större strukturaffärer mellan inhemska fastighetsbolag.

De mest aktiva köparkategorierna har under året varit noterade och onoterade fastighetsbolag, följt av institutioner och fonder. Även på säljsidan var fastighetsbolag och fonder aktiva. De börsnoterade fastighetsbolagen var de största nettoköparna. Sett till olika fastighetssektorer var omsättningen av bostäder störst, följt av kontor. Stockholm samt fastighetsmarknaderna utanför storstadsregionerna attraherade mest kapital under året.

Fastigheternas värde

Utblick 2015

Svensk ekonomi är relativt stark och konjunkturen fortsätter att förbättras. Sårbarheten för nya bakslag och osäkerheten kring utvecklingen är dock fortsatt stor. Drivkraften i den svenska ekonomin är framförallt inhemsk efterfrågan och privat konsumtion. Exporten hämmas av den relativt svaga ekonomiska utvecklingen i omvärlden, särskilt i euroområdet där återhämtningen går långsamt. Någon betydande draghjälp från omvärlden är därmed inte att vänta under den närmaste tiden. Enligt Riksbankens prognos väntas BNP öka för såväl 2015 som 2016.

En generell bred efterfrågan inom fastighetssegmentet i stort, förbättrade finansieringsmöjligheter och förmånliga räntor innebär att investeringsvolymen nu är tillbaka på nivåer motsvarande den vid senaste fastighetshögkonjunkturen. Bedömningen är att den svenska fastighetsmarknaden kommer att ses som ett fortsatt intressant investeringsalternativ även under 2015.

Objekt i storstads- och tillväxtregionerna – och då främst bostäder, samhällsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt – är fortsatt attraktiva investeringar. Intresset ökar för fastigheter med något högre risk, som kontorsfastigheter utanför A-läge, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell. Inom bostadssegmentet är bedömningen att vi kommer att se en fortsatt god efterfrågan för kvalitativa objekt i tillväxtmarknader, men stigande avkastningskrav för underhållsmässigt eftersatta objekt i svaga delmarknader.

Marknadsvärdering

Stockholmshems fastigheter värderades i det Internetbaserade analysverktyget Datscha, med årsskiftet 2014/2015 som värdetidpunkt. Värderingarna kvalitetssäkrades av NAI Svefa. Fastighetsbeståndet omfattade 373 värderingsobjekt. Alla värderingsobjekt, som innehades per den sista december 2014, värderades.

Värderingsunderlag

Stockholmshem ansvarade för areor, hyror, fastighetstaxeringsuppgifter, investeringar samt övriga förutsättningar för byggprojekt. NAI Svefa har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav med ledning av egna orts- och marknadsanalyser. Uppgifter om ortspriser och avkastningskrav utgjordes av lagfarna köp, som inhämtades från ortsprisregister. I NAI Svefas analys av köp och försäljningar är bostadsrättsföreningars förvärv undantagna.

Värderingsmetodik

Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder, och metodiken ansluter i allt väsentligt till IPD:s riktlinjer. Värdebedömningarna grundades dels på kassaflödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar och dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser.

Antaganden

Värderingen genomfördes med nedanstående antaganden och förutsättningar. Drift- och underhållskostnader bedömdes genom statistik och erfarenhet. Kostnaderna varierade beroende på lokaltyp och ålder.

  • Kalkylperioden omfattar tio år.
  • Inflationen antas bli 2,0 procent per år under hela kalkylperioden.
  • Hyresutvecklingen uppgår till högst inflationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Hyran anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång.
  • Driftskostnadsökningar bedöms till att i normalfallet följa inflationstakten.
  • Kalkylräntan varierar mellan 3,75 och 9,94 procent beroende på risk.
  • Vakansgraden bedöms utifrån ett långsiktigt marknadsmässigt perspektiv.
  • Det åsatta långsiktiga direktavkastningskravet för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan 1,65 och 7,90 procent. Metodiken har förändrats från ett mer övergripande förhållningssätt med schabloniserade indata till ett mer objektsspecifikt angreppssätt vilket påverkat nivån på direktavkastningen.
Referenstabell direktavkastning 2014
Bostäder, område 2014
Östermalm 1,15-3,50
Vasastaden 1,15-3,50
Kungsholmen 1,15-3,50
Södermalm 1,15-3,50
Södra inre ytterstaden 2,95-3,75
Västra inre ytterstaden 2,00-3,65
Södra yttre ytterstaden 2,85-5,15
Västra yttre ytterstaden 2,75-5,35
Kommersiella lokaler 5,90-8,00