VD har ordet

Att bygga många nya bostäder kräver ödmjukhet

Mikael Källqvist, tf VD för Stockholmshem

Valåret 2014 kom att sätta ett särskilt fokus på bostadsfrågan i storstadsregionerna i allmänhet och bostadsbristen i Stockholm i synnerhet. Som ett extra bränsle i debatten såg vi två privata initiativ till utredningar om bostadsbristen som lämnade sina slutrapporter under våren som medskick inför valrörelsen. Konsultbolaget JKL som hade instiftat en Nybyggarkommission och Fastighetsägarnas och Handelskammarens Bokriskommitté.

För oss som varit med ett tag var det väl egentligen inte så många stora nyheter som presenterades i rapporterna. Kontentan var att det krävs ett antal olika åtgärder för att bemöta bostadsbristen. Det räcker inte bara att öka byggandet, vi måste även se över hur vi använder det befintliga beståndet mer effektivt. Det räcker inte med att byggherrarna är aktiva med bra projekt, även kommunerna och staten måste förenkla planprocesser och beslutsgång.

Det som stack ut var väl att hyressättningen genom bruksvärdessystemet ifrågasattes tydligare än tidigare. En friare hyressättning ansågs kunna öka rörligheten i det befintliga beståndet och motivera fler privata hyresvärdar att bygga nytt. I Bokriskommitténs slutrapport med 63 punkter angavs uttryckligen Stockholmsmodellens ambition med en mer systematiserad – och differentierad - hyressättning inom bruksvärdessystemet i Stockholm som en nödvändig åtgärd. Även Hyresgästföreningen lyfte, under ett seminarium om hyressättning i Almedalen, vikten av att frågan om en systematiserad hyressättning i Stockholm tas upp igen till förhandling.

När valet var över kunde vi konstatera att frågan även är prioriterad i den nya majoriteten i staden. I våra ägardirektiv för 2015 återfinns uppdraget att tillsammans med stadens två andra allmännyttiga bolag att ta initiativ till att återuppta detta utvecklingsarbete tillsammans med Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen i Stockholm.

Fördubblat bygguppdrag de kommande åren

Den nya majoriteten i Stadshuset visade också tydligt efter valet hur man vill använda oss kommunägda och allmännyttiga bostadsföretag som verktyg för att öka byggandet av bostäder. Vi har nu fått i uppdrag att byggstarta dubbelt så många lägenheter per år från drygt femhundra till tusen. Det har ibland varit tufft nog att i genomsnitt nå de drygt femhundra och vi ser därför positivt på att staden samtidigt tar initiativ till att öka samordningen genom att utse en särskild byggeneral och vill hitta metoder för rationellare planerings- och byggprocesser för att nå det övergripande målet om 40 000 lägenheter till 2020.

En sådan metod blir de nya Stockholmshusen, ett slags koncepthus för mer rationell kompletteringsbebyggelse som vi fått i uppdrag att under 2015 utveckla tillsammans med våra två systerföretag. Tanken är att skapa ett koncept med ett begränsat antal kompatibla husvarianter för att förenkla såväl planeringsprocess som byggproduktion – samt att bygga med god kvalitet utan att börja från noll i var och varenda projekt. På så sätt ska vi kunna öka byggtakten och volymerna rejält utan att kostnaderna därför blir orimliga.

Att få fram byggbar mark är en fortsatt trång sektor, även om vi själva har varit hyggligt framgångsrika de senaste åren att förvärva projektfastigheter på industrimark som kunnat omvandlas till bostäder. Den marken räcker dock inte till med de nya byggmålen och därför ser vi fram emot en ökad samverkan inom staden för att öka marktillgången för alla byggherrar.

Nya hållbarhetslösningar är nödvändiga

Samtidigt som det är nödvändigt att öka tempot och volymerna och minska kostnaderna i byggandet måste vi söka nya lösningar för att öka hållbarheten för framtiden. Därför driver vi på Stockholmshem ett parallellt spår där vi tar ut svängarna lite mer för att testa nya tekniker. Vi var framgångsrika häromåret med vårt passivhus i Hökarängen som blev det första bostadshuset i Stockholm som nått den högsta miljöklassningen Guld.

Under 2014 som prisades ett annat av våra spjutspetsprojekt; Stockholmshems plusenergihus vann markanvisningstävlingen för den attraktiva fastigheten kv Brofästet i Norra Djurgårdsstaden i hård konkurrens med 15 andra byggherrar. Bidraget vann tack vare ett ”helhetstänk för energieffektivitet och goda boendemiljöer med ett intressant och spännande arkitektoniskt utryck.” Arkitekter är DinellJohansson.

De två plusenergihusen kommer att generera mer energi än vad det gör av med, sett till ett helt år. Detta är möjligt tack vare en kombination av en mängd olika tekniker som extra tjocka väggar, återvinning av värmen i frånluften, återvunnet regnvatten, solceller och bergvärme.

Hållbarhet över tid i stadsdelarna

Den tekniska hållbarheten för att minska miljöpåverkan är viktig men för en stor hyresvärd som Stockholmshem som bygger för egen förvaltning och uthyrning blir den sociala och ekonomiska hållbarheten lika viktig. Stadsdelarna och bostadsområdena måste fungera väl över tid i vardagen för de boende och alla aktörer som spelar viktiga roller i lokalsamhället.

Vi har sedan flera år tillbaka genomfört en särskild satsning i Hökarängen kallad Hållbara Hökarängen som tagit sikte på alla de tre hållbarhetsbenen. Utöver energieffektiviseringar och vår nyproduktion av det prisade passivhuset satsade vi på att öka tryggheten och aktiviteten i centrum genom större serviceutbud och fler mötesplatser. Outhyrda butikslokaler hyrdes ut och lager med förtäckta skyltfönster erbjöds mer passande lokaler. Konstnärer erbjöds lokaler i Tobaksområdet och sponsring av sociala projekt som Stadsmissionens remakeverkstad och stadsdelens projekt för stöd till missbrukare var viktiga delar.

Med de goda erfarenheterna från Hökarängen i ryggen startade vi under fjolåret ett nytt stadsdelsutvecklingsprojekt i ytterstaden – Bagarmossen Smartup – vars syfte bland annat är att tillsammans med lokala aktörer, företag och privatpersoner ta tillvara på idéer som främjar social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveckling. I projektet ingår även utveckling av Bagarmossen Centrum.

Utveckling av upprustning – med Köln och Barcelona

Då Stockholmshem har stora bestånd av fastigheter från trettiotalet och framåt präglas förstås vår verksamhet även av upprustning av äldre hus och gårdar. De stora volymerna av hus byggda fram till och med femtiotalet är nu stambytta och klara och vi går istället in i mer områdes- och fastighetsspecifik renovering av sextiotalsbeståndet fram till och med åttiotalet.

Men även i rustningsprogrammen är det viktigt att vi ökar fokus på hållbarhetsaspekterna. Det vi gör nu i våra äldre fastigheter innebär omfattande uppdateringar som ju måste hålla över tid. Därför gjorde Stockholmshem och Stockholms stad en gemensam ansökan om att delta i ett pilotprojekt inom EU för ett utvecklingsprojekt tillsammans med Barcelona och Köln.

Vi fick vår ansökan godkänd under hösten och ingår nu i projektet som kallas GrowSmarter och ska testa miljösmarta tekniska lösningar för både nya och äldre bostadsområden. Stockholmshems fokus ligger på en energieffektiv upprustning av 300 lägenheter i Årsta kombinerat med hållbara transportlösningar. Det är ett projekt med en tuff tidsram, men som vi räknar med ska ge oss värdefulla erfarenheter i vårt fortsatta upprustningsarbete.

Utblick 2015

Att få högre fart i nyproduktionen är ett självklart uppdrag som kommer att prägla Stockholmshem under åren som kommer. Det är också ett självklart mål för en så stor aktör som vi är på bostadsmarknaden i Stockholm. Vi är och ska vara ett viktigt verktyg för stadens bostadsförsörjningsambitioner som ett av tre helägda allmännyttiga bostadsföretag. Och vi kan vara det tack vare vår storlek och vår soliditet.

Det är dock inget lätt uppdrag. Då skulle det redan vara genomfört. Men med den nya organisationen som vi byggt internt under de senaste åren är vi bättre rustade än tidigare att anta de utmaningar vi nu får av våra ägare. Även om vi säkert måste justera och förstärka olika roller och arbetsätt ytterligare.

Att bygga många nya bostäder kräver också ödmjukhet inför de många starka viljor bland Stockholmarna som har synpunkter på var, när, hur och vad vi ska bygga. Men att det går att bygga nytt med modern arkitektur som uppskattas i äldre stadsdelar fick vi ett tydligt kvitto på under fjolåret. Våra nya hus i rostande corténstål på Främlingsvägen i Midsommarkransen blev nominerade till Årets Stockholmsbyggnad i DN och Stadbyggnadskontorets årliga tävling och röstades fram till en hedervärd femteplats.

Det värmer förstås hjärtat lite extra hos en tf vd som till vardags är Bygg & Teknikchef och som nu lämnar stafettpinnen till nästa vd. En ny vd som rekryteras under våren som ersättare för Ingela Lindh som efter valet blev biträdande stadsdirektör. Och som vi hälsar på samma sätt som vi hälsat våra tusentals nya hyresgäster genom åren:

Välkommen till Stockholmshem!

Mikael Källqvist

Mars 2015