Prognos och riskanalys 2015

Fastighetsbestånd

Stockholmshems bostadsbestånd fortsätter att öka i takt med att fler nyproduktionsprojekt färdigställs. Med en prognos på ytterligare 647 inflyttade bostäder under nästa år förväntas antalet totalt uppgå till 26 270. Redan under 2014 gick Stockholmshem förbi Svenska Bostäder som Stockholms stads största bostadsföretag i antal lägenheter och bara Poseidon i Göteborg har nu fler lägenheter än Stockholmshem.

Efterfrågan och därmed avsättning för nyproduktionen bedöms vara fortsatt god då bostadsbristen inte visar några tecken på att avmattas. Över 472 000 personer var vid årsskiftet 2014-2015 registrerade hos Bostadsförmedlingen i Stockholm varav 63 700 aktivt söker lägenhet årligen.

Risker i form av överhettning av byggmarknaden i Stockholm och stigande produktionspriser är alltid aktuell när produktionstakten drivs upp. Om regelverket kring nya amorteringskrav har en dämpande effekt på bostadsrättsproduktionen kan dock intresset från branschen och konkurrensen om att bygga hyresrätter öka.

Stockholmshem söker aktivt projektfastigheter på industrimark att förvärva för omvandling till bostäder, men inga kända kommande förvärv fanns när denna text skrivs. Även förvärv av en fastighet för att inrymma Stockholmshems nya huvudkontor i Skärholmen kan bli aktuell under det kommande året. Flytten ska genomföras senast årsskiftet 2017-2018.

Den nya rödgrönrosa majoriteten öppnade i bostadsbolagens ägardirektiv även för inköp av bostadsfastigheter i lägen där allmännyttan är underrepresenterad men utbudet av hyresfastigheter till salu är begränsat. Inga försäljningar förväntas då möjligheten för hyresgäster att ombilda till bostadsrätt inte återfinns i den nya majoritetens budget.

Investeringarna för nästa år beräknas uppgå till totalt 2 267 miljoner kronor. 1 091 miljoner kronor av dessa avser nyproduktion.

Hyresintäkter

Hyresförhandlingarna inför 2015 var inte slutförda när detta skrivs. Ett ramavtal för de privata fastighetsägarna i Stockholm tecknades i början av februari på 1,2 procents höjning utan differentiering mellan olika geografiska lägen. Stockholms stads tre kommunägda allmännyttiga bostadsföretag och Hyresgästföreningen stod vid samma tidpunkt långt ifrån varandra då Hyresgästföreningen krävde sänkningar av hyran.

Riskerna med utdragna förhandlingar och Hyresgästföreningens krav på sänkningar av hyran är givetvis att Stockholmshems verksamhet blir underfinansierad.

För 2015 budgeteras cirka 40 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter för under året färdigställd ny- och ombyggnad. Lokalhyresintäkterna beräknas öka som en följd av indexuppräkning men även intensifierade insatser för nyuthyrning.

De operativa riskerna för hyresbortfall bedöms som mycket låg de följs noga och bostadsbristen i sig gör att antalet avhysningar beroende på bristande betalningar sällan överstiger 0,1 procent av det totala beståndet.

Finansiella poster

Räntekostnaderna bedöms uppgå till 178 miljoner kronor, 21 miljoner kronor lägre än utfallet för 2014. Antagandena bygger på en fortsatt mycket hög investeringsvolym och en snittränta kring 2 procent.

Skatter och avgifter

Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. Områden där risken är som störst för kostnadsökningar är bland annat fastighetsskatt och ändrad energibeskattning för uppvärmning och el.

Känslighetsanalys

Förändringar i hyresnivå och låneränta får genomslag på den del av hyres- och lånekontrakten som förfaller eller justeras respektive år.

Ackumulerad resultatpåverkan för åren 2015-2017, mnkr
Förändring av 2015 2016 2017
Hyresnivå, bostäder 1% 18,3 36,6 54,9
Hyresnivå, lokaler 1% 1,8 3,6 5,4
Vakansgrad, bostäder 1%-enhet -18,1 -36,6 -54,9
Vakansgrad, lokaler 1%-enhet -1,8 -3,6 -5,4
Driftkostnader 1% -10,0 -20,0 -30,0
Räntenivå, räntor 1%-enhet -90 -180 -270

Resultat

Avkastningskravet höjs nästa år ytterligare med ytterligare 30 miljoner kronor från föregående år. Ägarens resultatkrav för 2015 uppgår därmed till cirka 330 (269) miljoner kronor, exklusive realisationsvinster och enligt redovisningsregler som gäller för 2015.

Koncernens resultaträkning, mnkr
Prognos 2015 Utfall 2014 exkl. reavinster
Hyresintäkter 2 046 1 971
Övriga förvaltningsintäkter 52 62
Nettoomsättning 2 098 2 033
Drift -1 005 -1 005
Markavgifter -17 -17
Fastighetsskatt -50 -47
Summa fastighetskostnader -1 072 -1 069
Driftnetto 1 026 964
Avskrivningar -412 -381
Bruttoresultat 614 583
Centrala administrationskostnader -106 -99
Rörelseresultat 508 484
Finansnetto -178 -199
Resultat efter finansnetto 330 285