Marknadsvärde

Känslighetsanalys

Fastigheternas totala marknadsvärde påverkas av de antaganden som görs. Genom att variera ett antal indata erhålls ett mått på känsligheten. En sänkning av direktavkastningen med 0,25 procentenheter ger en höjning av marknadsvärdet med 2,6 miljarder kronor och en lika stor ökning av direktavkastningen minskar marknadsvärdet med 2,2 miljarder kronor.

Känslighetsanalys av värdepåverkan på marknadsvärde
Marknadsvärde Värdepåverkan, % Värdepåverkan, Mnkr
Direktavkastning +0,25% -6,7% -2 200
Direktavkastning -0,25% +7,8% 2 600
Bostadshyra +25 kr/kvm +3,6% 1 200
Vakans +/- 0,25% +/-0,4% +/-130

 

Totalavkastning

Totalavkastningen 2013 för bolagets bestånd, beräknad av IPD, uppgick till 6,3 (3,8) procent. Direktavkastningen uppgick till 2,4 (2,2) procent och resterande del utgjorde huvudsakligen värdeförändring. Bolagets direktavkastning ökade något under året men var fortsatt låg som en följd av den stora satsningen, motsvarande 143 (241) miljoner kronor, på extra underhållsåtgärder inom Stimulans för Stockholm. Vidare investeringsfördes 438 (446) miljoner kronor inom ramen för extrasatsningarna. Detta påverkade avkastningen negativt.

Bokfört värde

Det sammanlagda bokförda värdet på Stockholmshems fastigheter uppgick vid årsskiftet till 14 227 (12 920) miljoner kronor, vilket motsvarade 7 517 (7 340) kronor per kvadratmeter. Behovet av nedskrivning bedömdes utifrån den genomförda marknadsvärderingen. Inga fastigheter bedömdes ha marknadsvärde eller återvinningsvärde som i förhållande till det bokförda värdet föranledde behov av nedskrivning. En fastighet, som tidigare skrivits ner, bedömdes ha ett marknadsvärde eller återvinningsvärde som motiverade en uppskrivning med 10,6 miljoner kronor. Fastighetsbeståndets totala bokförda värde inklusive pågående projekt uppgick till 15 813 miljoner kronor, vilket motsvarade knappt 48 procent av bedömt marknadsvärde.

Fastigheternas bokförda värden fördelat på marknadsområde
Mnkr Kr/kvm % av marknadsvärde
Västerort/ Innerstaden 6 594 10 825 43%
Sydväst 4 132 7 182 44%
Sydost 3 500 6 022 42%
Summa 14 226 8 057 43%

Övervärde

Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Under 2013 ökade övervärdet för det samlade beståndet till följd av höjt marknadsvärde och investeringar med drygt 6 procent till 19,0 (17,9) miljarder kronor.

Övervärde fastigheter fördelat på marknadsområde, Mnkr
Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde Förändring övervärde, 2012-2013, mkr
Västerort/ Innerstaden 15 316 6 594 8 722 422
Sydväst 9 467 4 132 5 335 536
Sydost 8 432 3 500 4 932 131
Summa 33 215 14 226 18 989 1 109

 

Marknadsvärde fördelat på delområde
Stadsdel/ delområde Marknadsvärde, Mnkr Andel, % Kr/kvm
Västra inre ytterstaden 1 840 5,5% 22 656
Västra yttre ytterstaden 2 390 7,2% 12 851
Västerort 4 230 12,7% 15 831
Östermalm/ Vasastaden 1 218 3,7% 26 317
Södermalm/ Kungsholmen 7 942 23,9% 28 903
Innerstaden 9 160 27,6% 28 531
Södra inre ytterstaden 7 099 21,4% 22 589
Södra yttre ytterstaden 12 369 37,2% 13 495
Söderort 19 468 58,6% 15 755
Bebyggda fastigheter 32 858 98,9% 18 015
Exploateringsfastighet 357 1,1% 5 204
Totalt 33 215 100% -

Taxeringsvärde

Taxeringsvärdet för det samlade beståndet uppgick till 23 879 (22 704) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade 13 524 (12 898) kronor per kvadratmeter. Det totala taxeringsvärdet steg med drygt 5 procent under året. Ökningen är i huvudsak grundläggande till den allmänna fastighetstaxeringen som genomfördes 2013 samt under året färdigställd nyproduktion. Vid årsskiftet motsvarade det totala taxeringsvärdet 72 (74) procent av det bedömda marknadsvärdet för fastigheterna.

Taxeringsvärde fastigheter fördelat på marknadsområde
Mnkr Kr/kvm
Västerort/ Innerstaden 10 750 17 648
Sydväst 6 811 11 838
Sydost 6 318 10 870
Summa 23 879 13 524