Fastigheternas värde

Det sammanlagda marknadsvärdet för Stockholmshems fastigheter ökade med 1,6 miljarder kronor under 2013 och bedömdes vid årsskiftet 2013/2014 till 33,2 (30,8) miljarder kronor. Fastigheterna var bokförda till 14,2 (12,9) miljarder kronor och taxeringsvärdet uppgick till 23,9 (22,7) miljarder kronor.

Olika delar av världsekonomin har under 2013 befunnit sig i olika faser. I USA och tillväxtekonomierna har tillväxten varit positiv vilket givit stöd till övriga delar av världsekonomin. Utvecklingen i euroområdet har dock varit relativt svag. Sverige har i detta oroliga omvärldsläge visat sig vara relativt motståndskraftigt. Arbetsmarknadsläget har förbättrats och förtroendet bland hushåll och företag har fortsatt att stiga. Bankerna har under året som gått lättat något på sin restriktiva hållning beträffande nyutlåning, men problemen med att erhålla finansiering har fortsatt och detta särskilt för mindre aktörer som saknar möjligheter till alternativa finansieringsformer eller inte kan låna på säkerhet i befintligt bestånd. Marknaden dominerades av kapitalstarka aktörer, fonder och institutionella investerare med stor andel eget kapital. Flera av dessa har haft en tydlig och uttalad investeringsinriktning mot objekt med låg risk, som bostäder och samhällsfastigheter. Efterfrågan på denna typ av objekt drev upp priserna. Det ökade förvärvsintresset i bostadssegmentet innebar en fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven i tillväxtmarknader.   

Utblick 2014

Den svenska ekonomin visar tecken på återhämtning. I takt med att inhemsk efterfrågan återhämtar sig och investeringarna vänder upp väntas BNP åter växa under 2014. Hushållskonsumtionen väntas bli den viktigaste drivkraften i svensk ekonomi, med stöd av en förbättrad arbetsmarknad och fortsatt låga räntor. Fastigheter som tillgångsslag är långsiktiga och dess värde har sin grund i reala tillgångar med ett, i de flesta fall, inflationsskyddat kassaflöde. Det gör fastigheter till en attraktiv investering med relativt låg risk i tider av finansiell oro, låg tillväxt och en svag aktiemarknad. Det finns fler tecken på att kreditgivarna börjar se än mer positivt på situationen på finansieringsmarknaden och utländska banker signalerar ett större intresse för svensk fastighetsmarknad. De svenska storbankerna är dock mycket tungt viktade mot fastigheter varför problemen med att erhålla finansiering bedöms kvarstå under det kommande året. En gradvis återhämtning av de ekonomiska resultaten och företagens framtidstro lägger grunden till en starkare återhämtning på den svenska fastighetsmarknaden under 2014. Den obalans som råder på bostadsmarknaden gör att kassaflöden och direktavkastningen vid en investering i bostäder i tillväxtorter bedöms som mycket stabila med liten eller ingen hyres- eller vakansrisk.

Marknadsvärdering

Stockholmshems fastigheter värderades i det Internetbaserade analysverktyget Datscha, med årsskiftet 2013/2014 som värdetidpunkt. Värderingarna kvalitetssäkrades av NAI Svefa. Fastighetsbeståndet omfattade 368 värderingsobjekt. Alla värderingsobjekt, som innehades per den sista december 2013, värderades.

Värderingsunderlag

Stockholmshem ansvarade för areor, hyror, fastighetstaxeringsuppgifter, investeringar samt övriga förutsättningar för byggprojekt. NAI Svefa har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav med ledning av egna orts- och marknadsanalyser. Uppgifter om ortspriser och avkastningskrav utgjordes av lagfarna köp, som inhämtades från ortsprisregister. I NAI Svefas analys av köp och försäljningar är bostadsrättsföreningars förvärv undantagna.

Värderingsmetodik

Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder, och metodiken ansluter i allt väsentligt till IPD:s riktlinjer. Värdebedömningarna grundades dels på kassaflödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar och dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser.

Antaganden

Värderingen genomfördes med nedanstående antaganden och förutsättningar. Drift- och underhållskostnader bedömdes genom statistik och erfarenhet. Kostnaderna varierade beroende på lokaltyp och ålder.

  • Kalkylperioden omfattar tio år.
  • Inflationen antas bli 2,0 procent per år under hela kalkylperioden.
  • Hyresutvecklingen uppgår till högst inflationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Hyran anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång.
  • Driftskostnadsökningar bedöms till att i normalfallet följa inflationstakten.
  • Kalkylräntan varierar mellan 3,7 och 10,0 procent beroende på risk.
  • Vakansgraden bedöms utifrån ett långsiktigt marknadsmässigt perspektiv.
  • Det åsatta långsiktiga direktavkastningskravet för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan 1,70 och 7,95 procent. Metodiken har förändrats från ett mer övergripande förhållningssätt med schabloniserade indata till ett mer objektsspecifikt angreppssätt vilket påverkat nivån på direktavkastningen.
Referenstabell direktavkastning 2013
Bostäder, område 2013
Östermalm 1,20-4,10
Vasastaden 1,20-4,10
Kungsholmen 1,20-4,10
Södermalm 1,20-4,10
Södra inre ytterstaden 2,00-3,80
Västra inre ytterstaden 2,00-3,70
Södra yttre ytterstaden 2,90-5,25
Västra yttre ytterstaden 2,80-5,40
Kommersiella lokaler 6,00-8,05