VD har ordet

Stockholmshems VD Ingela Lindh
Stockholmshems VD Ingela Lindh

Hela Stockholm behövs för att få fart på bostadsbyggandet

Att kortfattat försöka summera fjol­året på Stockholmshem är inte helt enkelt. Det var det första året i ett nytt Stockholmshem där vi förnyade såväl arbetssätt och roller som orga­nisation och prioriteringar. En förnyelse som under resans gång hela tiden leder till nya omprövningar av invan­da mönster och metoder.

Ett exempel håller du i just nu. Vi gör nu om formen för vår årsre­dovisning där vi bantar den tryck­ta versionen kraftigt och publicerar fördjupande informations- och ana­lysmaterial och det kompletta fast­ighetsinnehavet i en ny webbårsredo­visning.

Allt fler efterfrågar snabb infor­mation och i den disciplinen slår webben gammelmedierna varje gång. Efterfrågan av vår – i och för sig am­bitiösa och prisbelönta – tryckta åttio­sidiga årsredovisning har minskat för varje år. Nu tar vi konsekvenserna av det, ökar innehållet på webben och kan därmed leverera nya mervärden – som möjligheten att uppdatera den kompletta listningen av fastighetsin­nehavet flera gånger under året. Fördelarna för miljön är så självklara att de knappt behöver nämnas.

Metoden går igen inom hela fö­retaget. Det handlar inte om någon revolutionerande ny affärsutveck­lingsuppfinning, utan den beprövade cykeln analys – prioritering – plane­ring – genomförande – uppföljning. Men konsekvent genomfört i väl identifierade processer. Och med en ambition att uppnå verklig och be­ständig förnyelse.

Vårt förnyelsearbete startade med en mängd förbättringsförslag från medarbetare och ledning i företagsge­mensamma seminarier. I år fick vi ett kvitto på att våra medarbetare upp­lever att vi är på rätt väg. Årets medarbetarundersökning visade att vi inte bara behöll den nivå vi haft tidi­gare utan även förbättrade resultatet – mitt i den största omorganisationen någonsin på Stockholmshem!

Satsningen på att förstärka det kundnära arbetet i distrikten och låta de nya förvaltningsteamen bli ett tyd­ligt hjärta i vår verksamhet – att styra om resurser från teknik till kund med i stort sett samma antal medarbetare – är en inriktning som verkar stämma med vad de flesta anser är viktigt att prioritera. Bland såväl medarbetare, som chefer och i företagsledningen.

En milstolpe nådd i fastighetsutvecklingen

När året var till ända kunde vi kon­statera att upprustningen av vårt omfattande femtiotalsbestånd i stort sett var genomförd. Drygt 1 100 lägenhe­ter stambyttes och vi har totalt rustat 9 200 lägenheter under en dryg tio­årsperiod. De sista knappt 200 fär­digställs efter årsskiftet 2013/2014.

Stockholmshem tillhörde lan­dets i särklass största byggherrar un­der trettio- till femtiotalet och har en mindre procentuell andel miljonprogramsfastigheter än många andra allmännyttiga bostadsföretag. Un­der de senaste decennierna har min­dre delupprustningar genomförts i det yngre beståndet byggt under sex­tio- till åttiotal, för att undvika en underhållsskuld i dessa årgångar. Det innebär att kommande upprustnings­program nu skräddarsys och anpas­sas efter dessa fastigheters specifika behov mer än byggår. 

Ett av motiven för omfördel­ningen av 10 700 lägenheter mellan Stockholms stads tre kommunägda bostadsföretag var att fördela rekordårens bostadsbestånd, och dess upp­rustningsbehov, jämnare mellan bo­lagen. Omfördelningen genomfördes dock inte som planerat under året då utredningen av de skattemässiga ef­fekterna av fastighetsbytena drog ut på tiden. I januari 2014 kom så be­skedet att Skatterättsnämnden anser att omfördelningen är skattepliktig. Detta innebär en kostnad som mot­verkar åtgärdens syfte i så stor ut­sträckning att den planerade omför­delningen nu inte genomförs.

Under året startades nyproduk­tion av 672 lägenheter. Den knappa tillgången av byggbar mark och det faktum att de flesta byggprojekt försenas av överklaganden eller förse­ningar i planarbetet innebär dock att det är svårt att nå byggstartsmå­len, som de senaste åren i genomsnitt uppfyllts till drygt 70 procent. Vårt aktiva arbete för att öka projektport­följen fortsatte under året med yt­terligare förvärv av projektfastighe­ter med byggbar mark. Ett ökat antal utvecklingsprojekt är ett sätt att nå byggstartsmålen trots överklaganden.

Ökat avkastningskrav och utdragna hyresförhandlingar

Året som gick var det andra av tre med stegvis ökade avkastningskrav: från 2012 ska avkastningen under tre år öka från 200 miljoner kronor per år till 300 miljoner kronor.

Under fjolåret ökade kravet med ytterligare 25 miljoner kronor till totalt 275 miljoner kronor inklusi­ve de 200 miljoner kronor som av­satts för extra investeringar och un­derhållsåtgärder inom Stimulans för Stockholm. Resultatet efter finans­netto blev 108 mnkr, exklusive en­gångsposter och realisationsvinster, vilket var högre än resultatkravet på 75 miljoner kronor. Detta berodde bland annat på lägre uppvärmnings­kostnader.

De årliga hyresförhandlingarna följer samma – paradoxalt nog – förutsägbart oförutsägbara mönster som tidigare. I och med att det i dagens system inte finns några egentliga på­tryckningsmedel för att parterna ska komma överens i tid inför komman­de år, drar förhandlingarna regelmäs­sigt ut på tiden även över årsskiftet.

Först när detta skrivs i mars (!) 2014 är förhandlingarna klara och kan börja gälla från 1 april. Det är en olycklig situation både för hyres­gäster och för hyresvärdar. Det borde vara självklart för parterna att inten­sifiera och öka tempot i de årliga för­handlingarna så att de blir klara i tid – innan det årsskifte då de egentligen ska träda i kraft. Vi är beredda att göra det från vår sida. Uppgörelsen för återstoden av 2014 resulterade i en genomsnittlig höjning med 1,5 procent, fördelat i tre olika nivåer: 1,25 – 1,5 – 1,75 beroende på nuvarande hyresnivå, fastighetens och lägenhetens standard samt det geografiska läget.

Fler hållbara stadsdelar för att möta bostadsbristen

Efterfrågan av hyresrätter i Stock­holm fortsätter att öka. Antalet re­gistrerade hos Bostadsförmedlingen slog nytt rekord: drygt 430 000. Det behövs fler bostäder av alla for­mer – hyresrätter, bostadsrätter, rad­hus och villor för att Stockholm ska kunna växa i den takt som behövs.

Varför byggs det då inte mer? En orsak är de stora lokala skillnaderna i popularitet mellan olika stadsdelar. Trycket är enormt på innerstaden och delar av närförorterna men de räcker helt enkelt inte till för de behov som finns.

Om byggandet ska kunna ta fart ordentligt behövs hela Stockholms stad och grannkommunerna i regi­onen. Fler stadsdelar och områden måste bli intressanta att bo i för såväl nya som gamla Stockholmare, så att fler byggherrar vill satsa även utanför de mest centrala delarna. Vi måste därför engagera oss mer och djupare i våra befintliga stadsdelar. Ta reda på vad som saknas för dem som bor där idag, och vad som krävs för att fler skulle vilja flytta dit. Och ställa oss frågan: vad kan vi och andra ak­törer göra så att intresset för områ­det ökar?

På Stockholmshem startade vi en sådan resa i Hökarängen för några år sedan med en boendedialog. Det hö­karängsborna gillade mest med sin stadsdel var mångfalden, grannarna och grönområdena. Det man saknade var service och mötesplatser, framför allt i centrum, för att öka trivsel och trygghet. Bilden som växte fram var att Hökarängen förde en något slum­rande tillvaro, men också hade ett vitalt föreningsliv med många aktiva och engagerade boende.

Då vi är den dominerande fast­ighetsägaren i stadsdelen beslutade vi att starta ett utvecklingsprojekt. Vi kallar det Hållbara Hökarängen, hållbart utifrån såväl ekologiskt, eko­nomiskt som socialt perspektiv.

Vi ville öka tryggheten och akti­viteten i centrum genom större servi­ceutbud och fler mötesplatser. Out­hyrda butikslokaler skulle hyras ut. Lager med förtäckta skyltfönster bannlystes och erbjöds mer passande lokaler. Konstnärer erbjöds lokaler i Tobaksområdet.

Vår styrelse sköt till extra pengar för att bygga ett passiv­hus med 25 bostäder och ambitionen att som första bostadshus i Stock­holm nå den högsta miljöklassningen Guldhus – vilket det också fick. Un­der förra året blev det också utsett till Årets Miljöbyggnad. Sponsring av sociala projekt som Stadsmissio­nens remake-verkstad och stadsde­lens projekt för stöd till missbrukare var viktiga delar i arbetet för social hållbarhet.

Tre år senare kunde vi konstatera att vi skrivit nya kontrakt för drygt hundra av våra lokaler i Hökarängen. Tryggheten på torget har ökat markant tack vare ett bättre utnyttjat centrum med större serviceutbud och fler mötesplatser. Hökarängen hörs och syns på ett annat sätt än tidigare. Den slumrande femtiotalspärlan börjar vakna till liv ordentligt och nya hyresgäster flyttar in i det natur­liga generationsskifte som pågår.

Under året annonserade en stor bostadsrättsbyggare att de nu plane­rar för att bygga bostadsrätter i ”Sö­derorts nya pärla” och hänvisar såväl till serviceutbud som till grönom­råden och konstverksamheten. Det vore förmätet att tro att vår satsning är upphov till allt detta, men det är tveklöst så att vi bidragit i hög grad till utvecklingen.

Det här är ett ansvar som vi som stort allmännyttigt bostadsföretag kan och – enligt min uppfattning – måste ta för att bidra till att öka bostadsbyggandet. Att utöver det egna företagets byggmål även utveckla och öka intresset för fler av Stockholms 117 stadsdelar runt om i staden där vi själva är stora aktörer med stor påverkansgrad.

Utblick 2014

Det kommande året är ett valår och bostadsfrågorna kommer sannolikt att debatteras ännu hetare än van­ligt. Temperaturen ökade redan un­der fjolåret då flera initiativ togs med fokus på bostadsmarknaden. Fastighetsägarna och Handelskammaren startade tillsammans en Bokriskommitté och JKL har instiftat en Nybyg­garkommission.

Oavsett vad dessa initiativ resulte­rar i är det bra att bostads- och bygg­frågorna hamnar högt upp på agen­dan. Då ökar chanserna att komma framåt i frågor som rör plan- och byggregler, hyressättning och andra väsentliga områden som behöver ut­vecklas för att öka byggandet av fler hyresrätter. Inte minst skulle en dis­kussion kring prisutveckling på produktionssidan behövas. Många av dem som efterfrågar en bostad har inte råd med dagens nivåer på hyror i nyproduktion.

Under 2014 kommer vi att kon­kretisera uppdraget från vår ägare att flytta vårt huvudkontor från Sö­dermalm till Skärholmen. I uppdra­get ingår att undersöka om det finns fler verksamheter, organisationer och företag som vill etablera sig tillsam­mans med oss i stadsdelen. Vi har un­der året som gått sonderat terrängen via ett antal workshops med mixade deltagare från ett brett spektrum av verksamheter för att se vilka möjligheter det finns att skapa något större än bara en etablering av oss i stads­delen.

Nästa år går vi också in i år två av vårt förnyade företag. Verksamhetsfrågorna kommer att handla mycket om att ytterligare utveckla företagets processer både närmast hyresgäster­na och inom stöd och ledning. I praktiken handlar det om att ge­nomföra mängder av initiativ för att vårt erbjudande om ett Välkomnande, Bekvämt och Tryggt boende blir verklighet på alla sätt för alla våra hyresgäster. I varje stund, varje dag.

Ingela Lindh
Februari 2014

Här kan du läsa hela vår ekonomiska redovisning.