Prognos 2014

Hög investeringsnivå och ökade avkastningskrav

Fastighetsbestånd

Investeringarna för nästa år beräknas uppgå till totalt 1 624 miljoner kro­nor. 905 miljoner kronor av dessa av­ser nyproduktion. Tillskottet av ny­produktion som färdigställs under året kommer att uppgå till 117 lägen­heter. Antalet planerade byggstarta­de lägenheter är närmare 750 och de större projekten kommer att ske i Norra Djurgårdsstaden, Skärholmen och Mariehäll. Det genomsnittliga års­målet är 525. Förvärv av fastigheter och ansökningar om fler markanvis­ningar kommer att fortgå för att för­stärka projektportföljen ytterligare. Två större bostadsrättsföreningar bildade av hyresgäster i Sätra har an­mält intresse för att ombilda till bostadsrätter. Vid årsskiftet fanns fyra aktuella intresseanmälningar för totalt 814 lägenheter, varav 454 rörde de två fastigheterna i Sätra.

Hyresintäkter

Hyresförhandlingarna inför 2014 resulterad i en genomsnittlig höjning på 1,5 procent. Hyreshöjningen blir olika stor i olika bostadsområden och fördelas i tre nivåer. Som lägst blir höjningen 1,25 procent och som högst 1,75 procent. Fördelningen av hyreshöjningen görs efter nuvarande hyresnivå, fastighetens standard, lägenhetens standard och det geografiska läget. För 2014 budgeteras cirka 18 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter för under året färdigställd ny- och ombyggnad. Lokalhyresintäkterna beräknas öka som en följd av indexuppräkning men även intensifierade insatser för nyuthyrning.

Underhållskostnader

De extra och omfattande underhålls­insatserna inom stadens åtgärdspaket Stimulans för Stockholm som pågått sedan 2009 avslutades under 2013.

Underhållskostnaderna för 2014 budgeteras till 107 miljoner kronor. Till och med 2013 har 9 200 lägen­heter stambytts inom upprustnings­programmet av femtiotalsbeståndet, de senaste åren med en takt på drygt 1 100 per år. De sista 184 färdigställs under 2014.

Det fortsatta upprustningsbeho­vet av beståndet byggt under sextio- till och med åttiotalet har inventerats och kommer att prioriteras under 2014. Ett flertal av miljonprograms­fastigheterna har dock delvis rustats parallellt med ombyggnader och upp­rustning av det mer omfattande äldre beståndet byggt under trettio- till och med femtiotalet. Det yngre beståndet som står inför upprustning omfattar cirka 8 500 lägenheter.

Finansiella poster

Räntekostnaderna bedöms uppgå till 214 miljoner kronor, 40 miljoner kronor högre än utfallet för 2013. Antagandena bygger på en fortsatt mycket hög investeringsvolym och en snittränta kring 2,7-2,9 procent.

Resultat

Avkastningskravet höjs nästa år med ytterligare 25 miljoner kronor från föregående år för att nå en mark­nadsmässig avkastning i enlighet med den nya lagstiftningens krav på all­männyttiga bostadsföretag. Ägarens resultatkrav för 2014 uppgår därmed till cirka 300 (275) miljoner kronor, exklusive realisationsvinster och en­ligt redovisningsregler som gäller för 2013.

För 2014 ändras redovisningsreg­lerna och K-reglerna införs. Stockholmshem ska använda K-3 reglerna. Det nya regelverket innebär en ökad differentiering av avskrivningstider, genom att nya krav ställs på att kom­ponentavskrivningar ska tillämpas. Det är framför allt inom området un­derhåll av fastigheter och vilka grän­ser som gäller för aktivering av un­derhåll som en praxis och tolkning av regelverket behöver utvecklas. I prognosen för 2014 (se tabell) är utfallet ej anpassat till de nya redovisningsreglerna.

Koncernens resultaträkning, mnkr
Prognos 2014 Utfall 2013 exkl. reavinster
Hyresintäkter 1 966 1 915
Övriga förvaltningsintäkter 50 63
Nettoomsättning 2 016 1 978
Drift -872 -925
Underhåll -107 -271
Markavgifter -16 -15
Fastighetsskatt -46 -45
Summa fastighetskostnader -1 041 -1 256
Driftnetto 975 722
Avskrivningar -359 -342
Bruttoresultat 616 380
Centrala administrationskostnader -102 -98
Rörelseresultat 514 282
Finansnetto -214 -174
Resultat efter finansnetto 300 108