Strategiska risker

Bostadsmarknad

Efterfrågan och priserna på bostads­rätter i centrala Stockholm och Storstockholm ökade för andra året i rad efter nedgången under 2011. Ökning­en var relativt kraftig – 11 (6) pro­cent – nästan en fördubbling mot året innan.

Tillväxten i Stockholm är fort­satt stark och staden utsågs till årets tillväxtkommun – en utmärkelse som delas ut av bland andra Sveri­ges Kommuner och Landsting, SKL. ”Stockholm är dragloket i Stockholmsregionen och norra Europas le­dande tillväxtregion”, löd motivering­en bland annat. Befolkningsökningen var i stort sett lika hög som föregåen­de år och uppgick till 16 465 (16 911) personer.

Den genomsnittliga kötiden för ett förstahandskontrakt i Stockholms stad ökade till 8,4 (7,7) år. Efterfrå­gan på Stockholmshems lägenheter är ännu lite större och har en genom­snittlig kötid på 9,5 (8,2) år. Kötiderna för nyproduktion ökade till 7,9 (7) år.

Antalet bostadssökande som re­gistrerat sig hos Bostadsförmedling­en ökade ytterligare med drygt 8 (9) procent och uppgick vid årets utgång till drygt 431 000 (398 000) personer. Cirka 62 000 (64 000) av dessa är aktiva sökanden i den bemärkelsen att de anmält intresse för minst fem lä­genheter under året. Bostadsförmed­lingens totala förmedling av lägenheter minskade något under året till 10 139 (10 426). Bedömningen är att efterfrågan på hyresrätter fortsätter att vara mycket stark kommande år och risken för att vakanser uppstår i Stockholmshems bestånd förblir låg.

Nyproduktion

Det totala antalet byggstartade lägen­heter i Stockholm under 2013 uppgick till 5 372, en ökning från 3 181 under 2012. Endast under 2010, de senaste tio åren, har antalet byggstar­ter nått upp till omkring 5 000 lägen­heter. Bostadsrätter har de tre senas­te åren stått för den största andelen av byggstarterna, under 2013 för 63 procent.

Stockholmshem byggstartade un­der året 672 lägenheter, inklusive fem skapade vid ombyggnad, men då för­des ett antal över från tidigare år eftersom en ny definition av byggstart införts. Årsmålet är i genomsnitt 525 lägenheter och Stockholmshem har de senaste åren nått cirka 70 procent av det genomsnittliga målet. Orsakerna till att målen inte har nåtts är främst den knappa tillgången på byggbar mark och överklaganden som skapar förseningar. Därför ökar Stockholmshem ansträngningarna att ytterligare öka projektportföljen ge­nom förvärv av utvecklingsfastigheter.

Världsbanken spår en fortsatt upphämtning av världsekonomin och har justerat upp tillväxtprognoserna för 2014 och 2015 vilket är en faktor som kan öka investeringsviljan i ny­produktion hos många byggherrar då finansieringsläget stabiliseras. En an­nan faktor är de ökande priserna på bostadsrätter.

Stockholmshems stabila ekonomi och höga soliditet tryggar den egna finansieringen och genomförandet av företagets ambitiösa upprustnings- och nyproduktionsprogram. Detta kan sammantaget leda till ökad konkurrens om byggarbetskraft vilket gör att risken för stigande byggkostnader i relation till inflyttningshyror­na bedöms som mellan till hög.

Hyresutveckling

Hyresförhandlingarna inför 2014 resulterade i en genomsnittlig höjning på 1,5 procent. Hyreshöjningen blir olika stor i olika bostadsområden och fördelas i tre nivåer. Som lägst blir höjningen 1,25 procent och som högst 1,75 procent. Fördelningen av hyreshöjningen görs efter nuvarande hyresnivå, fastighetens standard, lägenhetens standard och det geografiska läget.

Det lokala arbetet inom Hyres­kommittén med den så kallade Stockholmsmodellen för att skapa en tydligare och mer transparent hyressättning låg nere även 2013. För­hoppningen grusades därmed att Hy­resgästföreningen, Fastighetsägarna, Stockholmshem, Svenska Bostäder och Familjebostäder skulle kunna modernisera bruksvärdesmodellen och gemensamt slå fast lägenhets-, standard-, service-, områdes- och lä­gesfaktorers betydelse för hyrorna i Stockholm.

Den nya lagen och Stockholms­modellen skulle ge förutsättningar för en rimlig hyresutveckling och en önskvärd hyresdifferentiering i regio­nen. Samtidigt står parterna nu långt ifrån varandra när det gäller en enad och långsiktig strategi för Stockholms hyressättning. Detta sammantaget gör att risken för en otillräcklig hy­resutveckling för Stockholmshems del bedöms till nivån mellan till hög.