Operativa risker

Uthyrning

89 (89) procent av bolagets totala hy­resintäkter kommer från bostadshyrorna. Lokalhyrorna är generellt mer konjunkturberoende, och utgör endast 8 (9) procent av Stockholmshems hy­resintäkter. Stockholmshems hyres­förluster uppgick vid årsskiftet till 0,1 (0,1) procent av de totala intäkterna.

Antalet handräckningar avseende bostadshyror uppgick under 2013 till 308 (320), vilket motsvarar 1,2 (1,3) procent av lägenhetsbeståndet. Av dessa resulterade 33 (28) i avhys­ningar till följd av bristande betal­ning, vilket motsvarar cirka 0,1 (0,1) procent.

Under 2013 ökade lokalhyresin­täkterna totalt sett till 160 (152) mil­joner kronor. Vakansgraden i lokal­beståndet låg på 7,5 (7,3) procent exklusive tomställning. Omsättning­en av bostadshyresgäster i det befint­liga beståndet var i stort sett som året innan, men ökade något till 7,8 (7,5) procent exklusive tecknade kontrakt i nyproduktion.

Uthyrningsläget uppskattas som fortsatt bra med obefintliga vakan­ser för bostäder som står för 87 pro­cent av de totala intäkterna. Samtidigt ökar företaget satsningen på marknads­föring och uthyrning av lokaler i den nya organisationen som implementera­des den 1 januari 2013. Detta samman­taget ger en låg risk inför 2014.

Investeringar och underhåll

2013 var det sista året för Stimulans för Stockholm, som innebär tidigarelagda och utökade satsningar på upp­rustningsåtgärder. Stockholms stad initierade satsningen som gav Stock­holmshem i uppdrag, i samband med finanskrisen 2008/2009, att satsa i genomsnitt 400 miljoner kronor kronor årligen på upprustning under perioden 2009-2013.

Denna extra satsning har under åren möjliggjort en högre takt av badrumsrenoveringar i femtiotalsbestån­det samt ett stort antal energieffektivi­seringar och trygghetsåtgärder.

Det omfattade upprustningspro­gram av 50-talshus som genomförts de senaste åren är nu i stort sett färdig­ställt. Totalt har drygt 9 200 lägenheter stambytts och de sista, knappt 200, åt­gärdas under 2014.

Inför upprustningen av företagets yngre bestånd har fastigheter byggda på sextio- till åttiotalet inventerats. Det­ta bestånd är inte lika omfattande som det äldre och mindre delupprustningar har redan genomförts. Det innebär att kommande rustningsprogram skräd­darsys och anpassas efter den specifika fastighetens behov mer än byggår.

Den utökade satsningen och inven­teringen minskar risken ytterligare för eftersatt underhåll och värdeminsk­ning, vilken därför bedöms som låg.

Skadehantering

För att ha hög beredskap vid kata­strofer och andra skador har Stockholmshem en krisledningsorganisa­tion, beredskapsplan och fastlagda rutiner. En risk- och sårbarhetsanalys gjordes under året som kartlade all­varliga skaderisker för verksamheten.

Beredskapsplanen reviderades un­der året för att stämma med Stockholmshems nya organisation som trädde i kraft 1 januari 2013. Uppdateringen säkerställde att riktade handlingsplaner och checklistor an­passades för olika utpekade funktio­ner på Stockholmshem. I och med detta förebyggande arbete bedöms risken för att ha otillräcklig beredskap vid omfattande allvarliga händelser ligga på risknivån låg till mellan.

IT-säkerhet

En väsentlig förutsättning för företa­gets effektivitet är att ha ett väl fungerande IT-stöd med noggrant avvägda krav på informationens tillgänglighet, riktighet och åtkomst.

Stockholmshem är sedan drygt två år ansluten till sta­dens gemensamma IT-plattform GS-IT. Alla arbetsplatser utrustades enligt denna plattform som tillhandahålls av leverantören Volvo IT, som också an­svarar för driften av kommunikations­nät, de flesta av företagets servrar och support till samtliga användare. I och med anslutningen till GS-IT har säker­heten höjts i fråga om inloggning och behörigheter, och sårbarheten har sam­tidigt minskat då standardiseringen ger möjligheter att styra och komma åt vitala system från andra enheter inom Stockholms stad. I övrigt följer Stock­holmshem de rekommendationer som staden anger i fråga om IT-säkerhet. Totalt klassas därför risknivån för den samlade IT-säkerheten som låg.

Miljörisker

För att säkerställa att miljöarbetet sker på ett systematiskt och långsik­tigt sätt med inriktning mot ständig förbättring har Stockholmshem ett miljöledningssystem, som är certifierat en­ligt ISO 14001:2004. I systemet finns rutiner för att identifiera och åtgärda miljöfarligt material, såväl sådant som uppkommer som farligt avfall i verk­samheten som det som eventuellt finns inbyggt i byggnaderna.

Kunskapen och förberedelserna be­döms som goda för de miljörisker som är kända idag. Samtidigt kan dagens mer eller mindre vedertagna hållbara tekniker omprövas, vilket kan leda till att vidtagna miljöåtgärder snabbt kan anses otillräckliga. Därför bedöms de operativa miljöriskerna sammantaget ligga på nivån mellan till hög.